I POSSIBILI RISCHI PER CHI COMPRA CASA - DOMANDE E RISPOSTE

Una volta firmato dal notaio il contratto di acquisto dell'immobile si è sicuri di averlo validamente comprato?

No, il contratto è opponibile ai terzi solamente dopo che l'acquisto è stato trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. A questo dopo l'atto deve provvedere il notaio, che astrattamente ha trenta giorni per farlo ma in realtà deve curare che la trascrizione avvenga nel più breve tempo possibile. Concretamente però questo tempo, se non concordato espressamente, è piuttosto variabile dipendendo, oltre che dalle abitudini di uno specifico studio notarile, dal carico di lavoro dello studio in quel momento e dall'ordine di priorità adottato. Finché la vendita non è stata trascritta, il contratto è valido solo tra le parti: quindi non solo l'acquirente deve far conto sulla buona fede del venditore (che non venda nel frattempo a terzi, o che non iscriva ipoteche sull'immobile) ma anche sperare che al venditore stesso non capiti qualche accidente da lui non previsto, come potrebbe essere un'ipoteca iscritta da Equitalia o un sequestro conservativo promosso da un creditore o qualcuno con cui era in lite.

Cosa accade se il notaio tarda nella trascrizione?

Se il notaio tarda nella trascrizione e accade qualcuna delle cose indicate al punto precedente, l'acquirente si trova l'immobile gravato da un debito o magari indirizzato verso un'asta. Il ritardo del notaio origina la sua responsabilità, ma bisogna tenere presente che se valutando l'insieme delle circostanze si tratta di un ritardo accettabile (come potrebbe essere un tempo di 5/7 giorni), il giudice potrebbe considerare egualmente diligente il notaio e per le ipoteche o gli altri vincoli iscritti nei giorni precedenti l'acquirente si troverebbe privo di tutela, anche sul piano risarcitorio.

Il notaio garantisce la regolarità urbanistica dell'immobile?

No, la legge prevede che il notaio, per quanto riguarda la regolarità urbanistica dell'immobile (e quindi, per esempio, l'esistenza di una concessione o di un condono), si limiti a raccogliere le dichiarazioni della parte venditrice. Quindi non è tenuto a verificare l'esattezza delle dichiarazioni e tanto meno assume garanzia su questo piano, salvo però la possibilità di pattuire diversamente.

Il contratto preliminare (compromesso) vale di più se è trascritto?

Sì, se è trascritto è opponibile ai terzi. Anche in questo caso la trascrizione serve a impedire che eventi successivi al compromesso danneggino l'acquirente. Nonostante non ci siano più motivi particolari per evitare la trascrizione (se non quello del costo) la prassi continua a essere quella di limitarsi a registrare il compromesso. La registrazione tuttavia non offre alcuna garanzia. La trascrizione può risultare opportuna specialmente quando debba trascorrere un notevole lasso di tempo tra il compromesso o quando sia molto consistente la caparra versata o quando, per sua caratteristiche, il venditore debba considerarsi un soggetto più a rischio. Siccome alla trascrizione deve provvedere il notaio, egli assume le stesse responsabilità che assume per la vendita.

Nel caso che non si intenda trascrivere il compromesso è opportuno rivolgersi egualmente a un notaio prima di firmarlo?

Certamente l'esame preventivo del notaio dovrebbe far emergere i problemi che, scoperti in un momento successivo, potrebbero mettere in pericolo la stipula o quanto meno rendere più tesi i rapporti tra le parti.

In caso di compromesso non trascritto, il notaio che lo ha seguito svolgendo attività di consulenza assume qualche forma di responsabilità, nel caso che esistano sin dall'inizio problemi relativi all'immobile?

L'ideale sarebbe scegliere il notaio sin dal compromesso a affidargli la direzione di quest'ultimo. Nonostante questa posizione, tuttavia, il notaio, se non viene pattuito diversamente, non assume responsabilità fino a che non svolge la sua attività di pubblico ufficiale o non formalizza in qualche modo la sua attività di consulenza. In mancanza di patto contrario o almeno di una regolamentazione dettagliata dell'incarico professionale accettata dal professionista, pertanto, non ci si potrà rivalere verso il notaio consulente a tutela della caparra che dovesse andar persa a seguito di problemi che gravavano sull'immobile sin dal momento del preliminare.

L'acquirente di un immobile può essere danneggiato dai debiti tributari del venditore, se non risulta in Conservatoria alcuna iniziativa dell'ente di riscossione?

Sì, e la situazione si è aggravata con la modifica dell'articolo 2776 del codice civile avvenuta nel luglio del 2011. Adesso lo Stato può rivalersi (attraverso il cosiddetto privilegio) sull'immobile anche dopo la vendita se il venditore aveva debiti relativi a Irpef, Ires, Irap, Iva. Non è ancora affermato nella prassi che il notaio abbia l'obbligo di accertare la sussistenza di tali debiti presso l'Agenzia delle Entrate, benché sia certamente possibile per lui procedervi, previa delega del venditore e incarico dell'acquirente. Anche le imposte indirette, in particolare la vendita di un immobile che sia stato comprato da meno di cinque anni come prima casa, possono riflettersi negativamente sull'acquirente se il notaio non assume le opportune iniziative per la tutela dell'acquirente.

L'acquirente di un immobile può essere danneggiato dal fatto che il venditore lo abbia acquistato per successione testamentaria o donazione?

Non si può disporre dei propri beni per testamento escludendo la moglie e i figli o,se non ci sono figli, i genitori: tutti costoro si dicono legittimari, e l'espressione intende proprio che sono soggetti cui spetta una quota di eredità. Se tale quota non viene rispettata essi possono agire per ottenerla. La donazione viene considerata un anticipo di eredità: quindi se una persona dona il suo unico immobile a uno dei due figli l'altro, alla morte del padre, potrà impugnare la donazione. Quando un immobile, pertanto, proviene da una donazione sarà necessario che il notaio trovi il modo migliore per non esporre a rischi l'acquirente. Il problema si pone anche per le successioni testamentarie (per esempio se uno solo dei due figli è stato istituito erede) ma è meno grave che per le donazioni, perché ormai la successione si è aperta e i legittimari che sono stati esclusi possono confermare la volontà del defunto. Così non è per le donazioni, finché è in vita il donante, poiché non è possibile acconsentire a perdere diritti su una successione che non si è ancora aperta.

Il notaio funge da consulente nel contratto di mutuo?

La prassi tende a relegare il notaio piuttosto ai margini del contratto di mutuo. Frequentemente il cliente si reca dal notaio dopo avere scelto la banca e chiedendogli esclusivamente di rogitare l'atto in banca. Quando il mutuo è abbinato a un acquisto, il relativo contratto, dal punto di vista dell'intervento notarile può ridursi a una mera appendice della prima. In realtà l'esperienza quotidiana del notaio, se egli ha inteso affinarla con l'aggiornamento pratico e lo studio nella materia, ne farebbe un osservatore privilegiato, in grado sia di mettere in guardia il cliente da aspetti meno evidenti ma di rilievo economico del contratto e aiutarlo a soppesarne la convenienza, anche suggerendo al cliente i margini di negoziazione con la banca. Non essendo tuttavia questa la regola, chi fosse interessato dovrà sincerarsi del fatto che il notaio offra questo tipo di consulenza.

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