IL NOTAIO CHE RISPONDE

Come posso proteggere il mio patrimonio?

La protezione del patrimonio va intesa come la possibilità di ricorrere a strumenti leciti per proteggere i propri beni dall'aggressione dei creditori. E' un concetto delicato, intanto perchè si tratta di un campo minato dove pullulano i ciarlatani, poi perchè l'intento non deve essere fraudolento (e cioè scampare alle obbligazioni già assunte o agli oneri tributari maturati). Gli istituti giuridici che gravitano intorno a questa funzione si incrociano in realtà con scopi e obiettivi differenti. Le figure di interesse notarile normalmente chiamate in causa sono il fondo patrimoniale, il trust, il vincolo di destinazione.

Quando mi spettano le agevolazioni sulla prima casa?

Per beneficiare delle agevolazioni di prima casa sono necessari due requisiti di partenza:
1) non essere proprietario, esclusivo o in comunione con il coniuge, di altre abitazioni situate nello stesso comune in cui si intende acquistare la prima casa;
2) non essere proprietario, neppure per quote, in qualunque comune, di altre che siano state comprate con l'agevolazione.

Delle agevolazioni, quindi, si può usufruire anche più volte, ma non si può essere contemporaneamente titolari di diritti di proprietà su più "prime case" che siano state comprate come tali (a nulla rilevando, invece, che di fatto una casa sia stata "declassata" a seconda).

A questi requisiti se ne aggiunge un terzo, e cioè che il richiedente deve avere la residenza nel comune dove acquista la prima casa oppure deve lì trasferirla entro diciotto mesi dall'acquisto. Si sottolinea come la residenza debba essere nel comune e non necessariamente nella casa acquistata, che quindi chi risiede nel comune (o ivi sposta la residenza nei 18 mesi) può anche locare senza per questo decadere dall'agevolazione.

Le agevolazioni comportano il pagamento dell'imposta di registro al 2% invece che al 9% e dell'Iva (in caso di acquisto dal costruttore) al 4% invece che al 10%. Esse si estendono anche alle pertinenze, se inglobate catastalmente nell'alloggio oppure se censite in C/2, C/6, C/7.

Le agevolazioni non competono invece per i giardini e i cortili di pertinenza.

Anche per le donazioni e successioni, con i medesimi requisiti possono essere concesse le agevolazioni di prima casa. Esse consistono, in quel caso, nel pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa anzichè al 3%.

Siccome la legge sulle agevolazioni fiscali per le donazioni richiama quella della compravendita e non il contrario è importate considerare che:
- se il soggetto ha comprato una casa con le agevolazioni e ancora la possiede non può acquistare per donazione o successione con le imposte agevolate;
- se invece il soggetto ha ricevuto in donazione o successione una casa usufruendo delle agevolazioni egli, anche se la possiede ancora, può richiedere le agevolazioni per l'acquisto a titolo oneroso della prima casa (sempre che la casa ricevuta per donazione non si trovi nello stesso comune della casa da acquistare e l'erede/donatario ne abbia la titolarità da solo).

Posso nominare erede chi voglio?

Esistono soggetti che non possono essere esclusi dall'eredità, i cosiddetti legittimari, e cioè il coniuge, i discendenti e, in assenza di costoro, i genitori. "Non possono" tuttavia non vuol dire che sia nullo il testamento che attribuisce l'eredità ad altri o solo ad alcuni di loro ma solo che gli esclusi (o coloro che non hanno ricevuto la parte che la legge assegna loro) hanno diritto di esercitare l'azione di riduzione e recuperare quanto spetta per via giudiziale (o transattiva, in caso di accordo con gli eredi). Esistono tuttavia strumenti sempre più sofisticati che si vanno a inserire nella dinamica successoria e chi si rivolge al notaio specialista nella materia può attendersi in determinate circostanze di vedere parzialmente appagati i suoi desideri.

Quanta parte di eredità spetta alla moglie e ai figli?

Nell’ipotesi di successione regolata dalla legge, ovvero in assenza di un testamento, qualora gli eredi siano il coniuge ed un figlio questi avranno diritto a metà ciascuno dell’eredità. Nel caso in cui oltre al coniuge siano eredi due o più figli questi avranno diritto ad una quota di eredità pari ai 2/3 mentre il coniuge avrà diritto alla restante quota di 1/3. Nel caso che non vi siano figli, in assenza di testamento, concorrono con il coniuge anche gli ascendenti e, in mancanza di costoro, i fratelli. Questi ultimi, tuttavia, non sono inclusi tra i legittimari e dunque possono essere estromessi con un testamento, anche se erede viene nominato un estraneo. Nell’ipotesi di successione testamentaria il testatore deve rispettare la cd quota di legittima riconosciuta ai legittimari che varia a seconda del concorso degli stessi e del numero di figli.

Quali sono i possibili rischi per chi compra casa?

La presenza del notaio nei trasferimenti immobiliari riduce notevolmente il numero di rischi che gravano sull'acquirente, specialmente se al notaio ci si rivolge sin dalla fase della contrattazione preliminare, se non addirittura prima (per un particolare servizio offerto da questo studio si veda "Cercare ( e comprare casa) con il notaio (link). Bisogna tuttavia tenere presente che:
1) il notaio, se non espressamente incaricato, non è tenuto a garantire la regolarità urbanistica dell'immobile;
2) l'efficacia esterna dell'acquisto (la cosiddetta opponibilità ai terzi) si manifesta solo con la trascrizione dell'atto nella conservatoria dei registri immobiliari. Qualora in conservatoria venga iscritta, prima della trascrizione dell'atto di vendita, una formalità pregiudizievole nei confronti del venditore (ad esempio un'ipoteca giudiziale o un pignoramento) essa prevale sull'acquisto trascritto successivamente, così come, in caso di vendita truffaldina dello stesso immobile per due volte, non conta chi abbia stipulato l'atto per primo ma quale atto sia stato trascritto prima
3) nel caso si acquisti da una persona che ha debiti con qualcuno, il creditore può intentare l'azione revocatoria per dichiarare inefficace l'acquisto nei suoi confronti ma tale azione può avere successo solo in caso di mala fede dell'acquirente
4) nel caso che si acquisti da una società e questa sia poi sottoposta a procedura fallimentare può accadere la stessa cosa, salvo alcune differenze tra azione revocatoria ordinaria e revocatoria fallimentare. Tuttavia non corre rischi l'acquirente di abitazione destinata a sè o ai familiari che ha pagato un prezzo equo
5) nel caso vi siano debiti tributari del venditore per Irpef o Iva lo stato vanta un privilegio sull'immobile, che aggira anche il requisito della buona fede. Oltre a queste ipotesi ve ne sono altre non meno insidiose, come il caso del venditore che aveva acquistato la casa nei cinque anni precedenti con l'agevolazione o del bene proveniente da donazione.

Da questa rapidissima e non esaustiva panoramica si può comprendere come la scelta del professionista cui affidarsi sia importante e possa ridurre notevolmente o eliminare i rischi sopra indicati.

Come si può provare che un fatto è accaduto?

Il luogo per eccellenza deputato all'esibizione delle prove è il tribunale, durante un contenzioso. In realtà, però, le prove possono essere acquisite in via preventiva, proprio allo scopo di prevenire un futuro contenzioso e il notaio, quale soggetto naturalmente collegato all'accertamento e all'attestazione del vero, può acquisire una funzione essenziale in questa materia a mezzo dei verbali di constatazione (link ai verbali di prova).

Posso avere la bozza di un preliminare o di un compromesso?

La "bozza" degli atti notarili è uno strumento insidioso poichè spesso appiattisce le reali esigenze dei clienti o introduce a un metodo di costruzione degli atti non del tutto corretto, fatto di "copia e incolla" che hanno spesso conseguenze negative. La "bozza" dovrebbe essere nulla più che uno schema mentale di partenza del giurista per poi redigere la vera "bozza", quella che già tiene in conto le caratteristiche particolari del caso di specie ed è rivolta a quello specifico cliente. In alcuni casi parlare di "bozza" è un vero e proprio abominio (ad esempio per il trust), tanta è la varietà dei casi ricompresi in una categoria. Per i preliminari di acquisto certo non siamo sullo stesso campo dell'assurdo: ma rimane il fatto che il contratto è un'esperienza viva dove la bozza è una modulistica.

Cosa devo fare per comprare un’azienda o una licenza?

Gli acquisti delle aziende si effettuano tramite il notaio con atto pubblico o scrittura privata autenticata e, sempre dal notaio, vengono iscritti nel Registro delle Imprese. Spesso si chiede quanto costi trasferire una "licenza" immaginando che questa sia diversa dall'azienda. In realtà l'azienda si compone di elementi materiali e immateriali, e potrebbe anche essere priva di attrezzature e merci e comprendere solo le autorizzazioni all'esercizio di un'attività e l'avviamento. Per ulteriori indicazioni sulle cessioni di aziende si veda la pagina "Il mondo delle aziende" (link)

A cosa serve il fondo patrimoniale?

Il fondo patrimoniale è regolamentato dagli artt. 167-171 del codice civile e consiste in un vincolo apposto a un bene immobile o mobile registrato, il quale viene destinato ai bisogni della famiglia. L'articolo 170, infatti, recita: "L'esecuzione sui bei del fondo e sui frutti di essi non può avere luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia". Si tratta quindi di uno strumento di protezione del patrimonio. La sua efficacia sotto questo profilo è tuttavia diminuita negli ultimi anni. Chi vuole approfondire la questione può accedere al video "Il declino del fondo patrimoniale". Per valutare un'alternativa entrate nella sezione "Il vincolo di destinazione". Il fondo patrimoniale si costituisce con atto pubblico o per testamento. Il bene potrebbe essere di proprietà di uno solo dei coniugi o anche di un terzo. A seguito della costituzione del fondo, l'amministrazione straordinaria del bene spetta a entrambi i coniugi, anche se per il resto sono in separazione dei beni. Il fondo patrimoniale si scioglie con la cessazione degli effetti civili del matrimonio, salvo che il tribunale non decida di prolungarne l'effetto sino al compimento della maggiore età dei figli. Lo scioglimento può dipendere anche dalla volontà dei coniugi, e la giurisprudenza più recente ritiene che essi possano procedere in tal senso anche senza autorizzazione del tribunale. I beni costituiti in fondo patrimoniale possono essere alienati previa autorizzazione del tribunale se ci sono figli minori, a meno che l'atto costitutivo non abbia stabilito la non necessità dell'autorizzazione stessa (come avviene nella quasi totalità dei casi).

Cosa devo fare per pagare le tasse di successione?

Al riguardo occorre fare preliminarmente una piccola distinzione tra imposte ipotecarie e catastali versate dall’erede nell’ipotesi di acquisto di uno o più immobili, al momento della presentazione della dichiarazione, ed imposta di successione che l’erede deve versare alla competente Agenzia delle Entrate. L’imposta di successione viene calcolata dall’Agenzia delle Entrate sulla base dell’asse ereditario a seguito della presentazione della dichiarazione di successione, la quale provvederà a recapitare all’erede tenuto al versamento la cartella di pagamento. Per altre indicazioni sulla successioni vedere la pagina "Successioni ed eredità".

Come si presenta la denuncia di successione?

La dichiarazione di successione deve essere presentata entro un anno dall’apertura della successione (un anno dalla morte della persona) alla competente Agenzia dell’Entrate presentando l’apposito modello in cui vengono indicati i beni caduti in successione e le generalità del defunto e degli eredi, previo pagamento di: imposte ipotecarie, catastali e di bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali nell’ipotesi di trasferimento di beni immobili.

Cosa serve per chiedere il preventivo di un atto notarile?

In generale chiedere preventivi nella vita è una buona cosa ma perchè il notaio possa effettuare una corretta valutazione sarebbe opportuno che visionasse la documentazione. Il fatto che si stia diffondendo la prassi di farli al buio non è necessariamente una buona cosa, anche perchè instaura da subito un rapporto esclusivamente "numerico" tra il cliente e il notaio che inevitabilmente tenderà a riprodursi nella considerazione che il notaio ha del cliente. Inoltre, il preventivo dovrebbe essere uno dei criteri di scelta tra quei professionisti che già si siano selezionati sulla base della fiducia ma, come in ogni cosa, scegliere uno sconosciuto sulla base solo di un criterio economico non è una strategia brillante, che si tratti di un cardiologo, di un idraulico, di un ristorante o di un notaio. In ogni caso, il minimo per chiedere un preventivo è che si sappia esattamente a quale atto si vuole dare corso. Quando si tratta di una compravendita immobiliare, per indicare il caso più frequente, necessitano perlomeno il prezzo di acquisto e la rendita catastale dell'immobile. Nel caso che venga chiesto un mutuo anche la cifra del mutuo. Tra i preventivi che richiedono maggiore precisione ci sono quelli inerenti la cessione di quote di società a responsabilità limitata. Infatti, ogni cessione viene tassata separatamente dall'ufficio del registro (e quindi con tante tasse fisse quante sono le cessioni) e altrettante tasse repertoriali. E' per questa recente evoluzione che i costi delle cessioni di quote sono cresciuti esponenzialmente negli ultimi anni ed è anche la ragione per la quale un cambiamento d'intenti all'ultimo minuto (del tipo: non cediamo più la quota a una persona sola ma a quattro) può notevolmente far lievitare l'importo finale anche se il corrispettivo complessivo rimane invariato.

Perchè bisogna andare da un notaio per fare un mutuo o una surroga?

La presenza del notaio in un mutuo è legata alla circostanza che in quell'occasione viene iscritta ipoteca su un bene del debitore. Il ruolo obbligatorio del notaio, quindi, ha una funzione di garanzia per i cittadini, i quali non possono trovarsi iscritte a carico ipoteche che non derivino da un contenzioso senza il controllo di un notaio. Certamente, in prospettiva, bene farebbe il legislatore a valorizzare la presenza del notaio conferendo a lui un maggiore potere di tutela dei cittadini nei confronti della banche pure nel momento dell'istruzione della pratica di mutuo o con riguardo alle clausole contrattuali (per chi volesse approfondire questo e altri aspetti della funzione notarile si rinvia in questo sito a "Il notaio nel XXI secolo" (link)). La preparazione tecnica del notaio è obiettivamente meno importante che in altri contratti cosicchè la scelta tende a focalizzarsi sulla qualità dell'organizzazione (link a il notaio veloce). Quella comunemente indicata come surroga è un contratto di mutuo che sostituisce un mutuo precedente immettendo il nuovo creditore nella stessa ipoteca già iscritta a suo tempo dal creditore originario. La surroga richiede che il mutuo venga concesso esattamente per l'importo del debito residuo e non un euro di più. Nel caso del mutuo le spese notarili sono a carico della parte mutuataria, nella surroga invece sono a carico della banca.

Come scegliere il notaio?

In linea di principio non come si sceglierebbe il supermercato dove rifornirsi di acqua minerale (ponendosi solo il problema di dove costa meno) ma allo stesso modo in cui si scelgono i professionisti o coloro da cui si deve ricevere un servizio: indirizzarsi a qualcuno verso il quale si nutre fiducia, che questa sia maturata dalla conoscenza diretta, dalla conoscenza interposta, dalla sua reputazione, da elementi variamente acquisiti. E anche cercando di capire se la ragione per la quale ci si rivolge al notaio concerne un'area specialistica, poichè in questo caso occorre valutare anche questa particolare affidabilità.

I notai sono tutti uguali?

Tutti i notai sono pubblici ufficiali che agiscono secondo terzietà, tutti attribuiscono pubblica fede agli atti e documenti che da essi promanano, tutti hanno superato un difficile concorso di idoneità, tutti sono tenuti a garantire la legalità di quanto viene da loro sottoscritto. A questo punto l'identità si arresta: ogni notaio ha la propria personalità, biografia, competenza, organizzazione, area specialistica, intelligenza, capacità di ascolto e da questo mix escono attitudini diverse e ragioni per scegliere l'uno piuttosto che l'altro, e non necessariamente sempre lo stesso per qualsiasi tipo di attività che richieda l'intervento notarile.

Ci sono problemi a vendere un bene ricevuto per donazione?

I beni ricevuti per donazione sono da considerarsi acquisti "pericolosi" in particolare quando l'intestazione sia avvenuta non a favore di tutti i legittimari (ad esempio uno solo tra due figli). Infatti, il legittimario leso (che non ha ricevuto in eredità il minimo che gli spetta per legge) può, all'apertura della successione del donante, esercitare un'azione di inefficacia della donazione nei suoi confronti, chiamata azione di riduzione. Quel che è peggio è che egli può rivalersi anche verso coloro che hanno acquistato dal donatario, con la cosiddetta azione di restituzione. Quindi, anche se nella realtà il fratello del donatario non avesse nessuna intenzione di reclamare i suoi diritti, chi ha ricevuto per donazione dovrà mettere in conto la diffidenza dei suoi potenziali acquirenti e anche della banca cui fosse richiesto di concedere un mutuo. Si tratta certamente di un problema, ma non insolubile. Recentemente è stata proposta sul mercato una fideiussione per garantire gli acquirenti di un bene donato ma il suo buon funzionamento non è stato ancora "testato". Comunque esistono varie soluzioni giuridiche, non esageratamente costose, per rimediare alla pregressa donazione, che il più delle volte sono attuabili. Spetta all'oculatezza del giurista prescelto individuare quella adeguata al caso concreto.

Posso togliermi l’usufrutto di una casa per non pagare l’Imu?

Il titolare di un usufrutto può rinunciare ad esso. La sua rinuncia, dal punto di vista fiscale, corrisponde a un atto traslativo e sconta quindi le imposte di trasferimento. Con la rinuncia, l'usufrutto si consolida alla nuda proprietà. Se il nudo proprietario interviene in atto può richiedere le agevolazioni fiscali, qualora ne abbia i requisiti.

Quali vantaggi ci sono nella società cooperativa?

La società cooperativa si contraddistingue per lo scopo mutualistico: essa non distribuisce utili ma attribuisce direttamente vantaggi in capo ai soci i quali, a seconda del tipo di cooperativa, ricevono opportunità di lavoro, beni o servizi a condizioni migliori di quelle che otterrebbero sul mercato. Nell'ambito delle cooperative si distinguono quelle a mutualità prevalente dalle altre, e in seno alle prime una distinzione ulteriore riguarda le cooperative sociali, ossia quelle che gestiscono servizi socio-sanitari ed educativi o mirano all'inserimento lavorativo di persone svantaggiate. Tra le peculiarità delle cooperative si segnalano il principio "una testa, un voto", la variabilità del capitale sociale, la necessità di un numero minimo di nove soci, o anche tre se si tratta di persone fisiche. La cooperativa gode di vantaggi fiscali in caso di reddito fiscalmente imponibile, variabili a seconda del tipo di cooperativa e che possono arrivare a detassazioni o esenzioni IRES a condizione che vengano rispettato una serie di vincoli normativi.

Come ci si può tutelare tra conviventi?

La legge italiana, in materia di convivenza, è una delle più arretrate al mondo, quindi ai conviventi in quanto tali spettano pochi diritti, per lo più progressivamente riconosciuti dalla giurisprudenza. In attesa di una legge che parifichi, almeno parzialmente, la posizione del coniuge a quella del convivente esiste comunque la possibilità di ricorrere ai contratti di convivenza (link) per migliorare notevolmente le proprie tutele.

Che cos'è il trust?

Il trust è un istituto di origine anglosassone non regolato dalla legge italiana ma introdotto nell'ordinamento per effetto del recepimento della Convenzione dell'Aja, divenuta operativa dal 1992. La prassi ha incontrato qualche problema di carburazione ma sempre più il trust si rivela come uno strumento idoneo a far fronte a una molteplicità di problemi che non troverebbero una soluzione altrettanto soddisfacente a mezzo di altri istituti giuridici. Si veda alla pagina "Il trust"

Quale forma di società conviene per aprire un'attività?

Non esiste una forma societaria perfetta, esistono solo le forme adatte a ciascuna specifica esigenza. Chi partecipa alla società? Ci sono familiari o estranei? Quali volumi di fatturato si prevedono? In quali ambiti deve operare? Dalla risposta a questa e altre domande dipende la scelta corretta. Ci si limita qui a ricordare come alcune forme societarie implichino la responsabilità illimitata dei soci con il loro patrimonio personale per le obbligazioni assunte dalla società mentre altre non espongono direttamente il patrimonio dei soci, ma va tenuto presente che una società che deve ricorrere al credito bancario si vedrà comunque richiedere la firma di garanzia fideiussoria di almeno alcuni tra i soci. Altra indicazione che ci si permette di suggerire è di assumere una certa diffidenza verso gli eccessi di "semplificazione" che il legislatore a volte propone. E' il caso della s.r.l. semplificata che consente solo di risparmiare sui costi notarili ma non consente alcuna regolamentazione dei rapporti interni e parte penalizzata nella considerazione esterna, specialmente in quella bancaria.

Cosa serve per aprire una start-up innovativa?

Una volta verificato di essere in possesso dei requisiti richiesti si procede con: 1. la costituzione di una società di capitali, anche in forma cooperativa, avente la sede principale o produttiva in Italia ed avente ad oggetto: lo sviluppo, la produzione e la commercializzazione di prodotti o servizi innovativi ad alto valore tecnologico e costituita da non più di 60 mesi dalla data di presentazione della domanda. 2. La dichiarazione di inizio attività al competente Registro delle Imprese. 3. L’iscrizione alla sezione speciale delle startup innovative del Registro delle Imprese. Questa nuova tipologia di imprese volta a favorire la crescita, lo sviluppo tecnologico e l’occupazione giovanile gode di un’ampia gamma di agevolazioni per un periodo di 5 anni dalla data di costituzione quale lo snellimento dell’iter burocratico e fiscale relativamente al registro delle Imprese, incentivi fiscali, facilitazioni di accesso al credito bancario e altre ancora.

Quanto costa il notaio?

Ha destato scalpore (tra i notai in particolare) un'indagine condotta da Nomisma da cui risultava che quasi la metà degli intervistati immaginasse che il costo maggiore di un atto notarile, anche immobiliare, sia da ascrivere al compenso del notaio. In realtà, le tariffe notarili (abrogate ma conservate come riferimento quando si tratti di rapporti con enti pubblici e come indice della contribuzione previdenziale) sono mediamente assai più basse di quelle degli avvocati o dei commercialisti per prestazioni simili, e del tutto incomparabile è il compenso dell'agente immobiliare, essendo oltre i 150.000 euro molto difficile che il costo del notaio superi l'1%, e la percentuale diminuisce con il crescere del valore. L'indicazione percentuale, tuttavia, non è mai stato il parametro della prestazione, ancorato sì al valore ma secondo scaglioni progressivi. Ancora oggi il valore dell'atto incide sull'onorario del notaio (in quanto determina la quota di contribuzione che deve versare) ma sempre più è legato alla complessità dell'atto o alla specializzazione che richiede quella prestazione.

Come si fa un testamento? Per forza dal notaio?

Il testamento si può fare su un comune foglio di carta, con la propria scrittura di pugno, la data e la sottoscrizione. Dal notaio andranno gli eredi, quando il testatore sia morto, per far diventare pubblico il testamento mediante verbale. Il testamento privato, tecnicamente detto olografo, ha lo stesso valore di quello fatto presso il notaio, che si definisce pubblico e rimane conservato ai suoi atti (salva la possibilità di revocarlo, anche con un successivo testamento olografo). Tendenzialmente sono tre i casi in cui è consigliabile ricorrere al testamento pubblico piuttosto che a quello olografo:
1) quando il contenuto sia articolato e richieda comunque la cura del notaio. A quel punto tanto vale chiederne anche la conservazione a raccolta come testamento pubblico
2) quando ci siano preoccupazioni su future impugnazioni degli eredi che possano eccepire un difetto di capacità 3) quando vi siano preoccupazioni inerenti la conservazione.

Devo pagare per ereditare?

L'Italia, per le successioni, è una sorta di paradiso fiscale. Non esiste praticamente altra nazione fiscalmente così generosa, in termini di aliquote e franchigie, con gli eredi. Non si tratta probabilmente di una situazione destinata a durare a lungo, anzi è prevedibile che aliquote e franchigie saranno ritoccate abbastanza presto. Lo impone anche l'armonizzazione europea: basti dire che su una successione di un milione con unico figlio un italiano non paga nulla e un francese paga 160.000 euro circa! La legge italiana prevede una franchigia pari a un milione per ciascun figlio e per il coniuge. Quello che invece si paga regolarmente in occasione della successione (o della donazione, che viene tassata allo stesso modo) sono le imposte ipotecarie e catastali sugli immobili che ammontano complessivamente al 3%, salvo l'ipotesi di prima casa, in cui vengono applicate in misura fissa. Anche questa tassazione è destinata a salire tuttavia: è già stata fissata al 2019 la data certa della revisione degli estimi catastali ma molto prima di quella data potrebbero essere modificati i coefficienti di moltiplicazione degli estimi. Attualmente quelli che servono a calcolare l'Imu sono molto più alti di quelli applicati alla successione. Questo insieme di fattori suggerisce di anticipare il momento dell'imposta di successione con un atto di donazione, magari riservandosi l'usufrutto, se si tratta di singola abitazione o con un trust per patrimoni più articolati, ma non necessariamente molto consistenti.

Posso intestare la casa a mio figlio minorenne?

Il trasferimento di un bene immobile in capo ad un minore è soggetto ad una disciplina particolare: rientra infatti nell’ambito della volontaria giurisdizione per cui è necessaria una preventiva autorizzazione giudiziale. Il giudice tutelare deve infatti valutare la necessità e l’utilità dell’atto nei confronti del minore. Per richiedere tale autorizzazione si deve presentare un apposito ricorso in cui si illustrano i motivi di tale intenzione e l’utilità per il minore e anche gli eventuali trasferimenti dell'immobile andranno autorizzati fino a che l'acquirente non ha raggiunto la maggiore età. In ogni caso, non è vietato cumulare i benefici di prima casa dei genitori su una casa con quelli di un minore su un'altra, beninteso a condizione che ricorrano i presupposti di legge.

Tasso fisso e tasso variabile, surroga, rinegoziazione: che differenze ci sono tra i mutui?

I contratti di mutuo possono essere differenti principalmente a seconda della durata, della finalità e dei tassi d'interesse. Nei mutui a tasso variabile lo spread della banca rimane immutato e il tasso si modifica periodicamente in funzione della variazione dell'indice di riferimento, che è di solito l'Euribor. Sono sempre più frequenti ipotesi miste, che consentono durante il mutuo il passaggio da un tasso variabile a uno fisso e viceversa o che stabiliscono un tetto minimo o massimo del tasso variabile.

La surroga del mutuo permette di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca ad un'altra modificandone i parametri senza però variare il debito residuo, permettendo al mutuatario di realizzare un risparmio economico.

La rinegoziazione è invece l’operazione mediante la quale le parti del contratto di mutuo ridiscutono il contenuto del contratto di mutuo. Pertanto in questo caso è necessario l’accordo della banca originaria.

Quali sono i diritti di chi ha l'usufrutto di un immobile?

L’usufruttuario ha il diritto di godere del bene e di trarne i frutti senza modificarne la destinazione economica. Si tratta comunque di un diritto temporaneo che può essere riconosciuto alle persone fisiche per tutta la vita ed alle persone giuridiche (con una durata di 30 anni in quest’ultimo caso). Le spese e le imposte relative al bene sono ripartite tra il nudo proprietario (al quale competono le spese per le straordinarie riparazioni e le imposte che gravano sulla proprietà) e l’usufruttuario (al quale competono le spese per l'ordinaria manutenzione e le imposte che incombono sul reddito). Dal punto di vista fiscale, l'usufruttuario si considera il proprietario: è quindi tenuto a inserire il reddito nella dichiarazione ed è il soggetto da considerare ai fini dei benefici per l'esenzione Imu.

Ho già una casa di proprietà, come posso avere le agevolazioni?

Per richiedere le agevolazioni fiscali prima casa è necessario essere in possesso dei requisiti visti in precedenza, qualora si sia proprietari di un immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa o di immobile in altro comune è necessario “liberarsi” dell’immobile prima. Stante la crisi del mercato immobiliare la normale catena di acquisti e rivendite si interrompe creando problemi a chi non è riuscito ancora a disfarsi del vecchio immobile e intanto è tenuto ad acquistare quello nuovo. A volte la questione viene affrontata con passaggi interni familiari, come la donazione al coniuge, ma la questione va esaminata con attenzione, sia dal punto di vista della stretta analisi costi/benefici sia sotto il profilo della possibile riqualificazione del negozio da parte dell'Agenzia delle Entrate (che in certe circostanze è ricorsa alla figura dell'abuso di diritto), sia ancora valutando quelle che potrebbero essere le conseguenze indesiderate di un simile passaggio. La qualità e la preparazione del professionista prescelto possono essere decisive per la scelta più corretta e vantaggiosa.

Che differenza c'è tra una fondazione e un'associazione o un'Onlus? Cosa serve per una fondazione?

La fondazione è un ente giuridico dotato di personalità giuridica con al centro un patrimonio amministrato in funzione di uno scopo esterno al fondatore. L'associazione è un soggetto giuridico, non necessariamente passato per l'attribuzione della personalità giuridica (anzi, quasi mai) con cui degli associati perseguono uno scopo comune non lucrativo. Anche l'associazione, tuttavia, può perseguire fini altruistici e assumere la qualità di Onlus. Per altre note sulle fondazioni e le Onlus si veda la sezione "Vincoli giuridici di solidarietà sociale(link).

A cosa servono e cosa sono le certificazioni notarili ex articolo 567 del codice di procedura civile?

Il creditore che deve agire per un pignoramento, una volta ottenuto quest'ultimo dal Tribunale, deve procedere alla trascrizione del pignoramento e deve presentare una certificazione notarile che attesti le risultanze catastali e ipotecarie. E' essenziale che la trascrizione del pignoramento venga chiesta subito dopo il medesimo e così anche la certificazione notarile per non uscire dai strettissimi termini previsti dalla norma al fine di richiedere la vendita. Vedi alla pagina "Il notaio veloce".

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