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Rent to buy e alternative: strategie del giurista


Il mercato immobiliare comincia a restituire qualche segnale positivo ma, senza voler raffreddare l’ottimismo, va segnalato che: 1) i progressi vengono pur sempre parametrati sugli ultimi, disperanti anni. Si è interrotta la caduta ma è prematuro parlare di vera ripresa; 2) l’incremento delle compravendite concerne essenzialmente alcune specifiche metrature e determinati livelli di prezzo; 3) perdura una certa distanza fra la domanda e l’offerta, e un venditore che non si trovi in condizione di estrema necessità non è disposto ad accettare un’ulteriore svalutazione del suo immobile; 4) il ricorso a forme alternative di trasferimento, legate al pagamento differito del prezzo, rimane una strada praticata assai marginalmente.
Su questo punto (che è in qualche modo collegato a tutti gli altri) voglio brevemente soffermarmi, partendo da una considerazione strettamente giuridica. L’articolo 23 della legge del d.l. 133 convertito in legge 164/2014 ha introdotto l’istituto del contratto di godimento degli immobili in funzione di successiva alienazione. Idealmente, si tratta di una regolamentazione a sostegno del rent to buy, prassi che si era diffusa negli ultimi anni e che solo in minima parte riproduceva le dinamiche del cosiddetto affitto con riscatto.
Non voglio qui soffermarmi sulla tipologia di questo contratto né sulle notevoli fragilità: quel che mi preme constatare è che nella prassi contrattuale si tende a considerare esistente quell’unico modo di approssimarsi al differimento del prezzo modo che, a seconda del livello culturale del parlante, viene qualificato come rent to buy oppure affitto con riscatto.
In realtà, rent to buy e affitto con riscatto sono ben differenti tra loro, e nessuno dei due si identifica con la fattispecie dell’articolo 23. Più esattamente, esiste una vasta famiglia di costruzioni contrattuali riconducibile al rent to buy, e di queste la cessione del godimento in vista della futura alienazione costituisce solo un tipo, non sempre necessariamente il più competitivo. In dottrina, allo schema del rent to buy sono stati aggiunti quello dell’help to buy e quello del buy to rent, ma senza perderci nel torrente di anglismi (talvolta sconosciuti al mondo anglosassone, dal quale si immagina che provengano) basti qui dire che le parti possono orientarsi in un’infinità di gradazioni in mezzo ai due poli opposti della locazione con opzione di acquisto e della compravendita dell’immobile con trasferimento immediatamente efficace ma sottoposto alla condizione risolutiva di mancato pagamento del prezzo.
Riservandomi di delineare prossimamente alcune peculiarità di queste ipotesi, intendo qui fermarmi alla loro soglia con una piccola tabella che solo apparentemente si discosta dal profilo giuridico.La mia sensazione è che sarebbe più agevole indirizzare i venditori verso il differimento del prezzo (sbloccando un buon numero di trattative) se il giurista (di concerto con il mediatore, ove presente) si prendesse carico di individuare esattamente i bisogni specifici delle due parti e di conciliarli, scegliendo la soluzione tra quelle più appropriate. So bene che l’interpretazione della volontà delle parti e la sua traduzione giuridica sono la base della funzione di adeguamento, che è addirittura un dovere del notaio. Qui però siamo oltre la funzione di adeguamento e siccome ci siamo “piegati” alla profusione di termini anglosassoni per approssimarci al pagamento differito mi permetterò di ricorrere a un’espressione che precisamente fotografa quanto intendo, ovvero il problem solving.
Che il giurista debba assumere un atteggiamento di problem solver è ormai oggetto anche di produzione didattica. Il problem solving impone di andare oltre un’onesta ricostruzione della volontà individuale per verificare se essa si stia formando correttamente anche dal punto di vista cognitivo. In effetti il problem solving comprende anche acquisizioni proprie della finanza comportamentale, ovvero della scienza sociale che studia il modo in cui i soggetti prendono le decisioni e spiega quali siano le distorsioni che le allontanano dallo stereotipo dell’uomo quale agente razionale.
L’atteggiamento più corretto non è dunque seguire il cliente o chi lo assiste nella sua intenzione astratta di sottoscrivere un rent to buy e limitarsi a introdurre qualche variante dentro tale schema (operazione spesso frustrata dall’insuccesso), bensì dimenticare per un attimo i modelli giuridici e porre i clienti (che in questi casi più che mai sono due, venditore e compratore: le cautele e i bisogni da tutelare all’interno di un contratto che sarà sempre parzialmente di durata sono di entrambi) di fronte alla valutazione incrociata dei fattori che davvero corrispondono ai loro bisogni e aspettative. E solo successivamente farli calzare con lo strumento giuridico che meglio li coordina e valorizza.
Qui di seguito, dunque, elenco i sei fattori che considero essenziali. Per una volta, insomma, non un approccio strettamente giuridico (su quale tornerò in testi successivi). E però l’approccio che dovrebbe seguire un giurista problem solver.
Prossimamente entrerò nel dettaglio giuridico di alcune soluzioni.

Smartgiornamento. La diseredazione


La diseredazione è quella clausola testamentaria con cui il testatore, anziché attribuire dei beni, si limita a precisare che una data persona, successibile per legge, viene esclusa dalla successione.

Gli istituti con maggiore affinità sono la preterizione e l’indegnità. La prima è la semplice omissisone del successibile dal novero degli eredi testamentari. Quindi, Tizio che ha tre fratelli, A, B e C, quando disereda scrive: “Escludo mio fratello A dalla successione” ma se opta per la preterizione nomina eredi B e C. La differenza si apprezza solo quando, nel testamento, siano stati indicati espressamente i beni, e per errore o sopravvenienza non ne siano stati menzionati altri. Mentre nel caso della diseredazione A non potrà mai vantare mai diritti su quei beni, nel caso della preterizione subentrerà come erede legittimo (e non testamentario) al pari degli altri fratelli su quel residuo.


L’indegnità è prevista dall’articolo 463 del codice civile e consiste nell’esclusione per volontà di legge di persone che sarebbero chiamate a succedere ma si sono macchiate di colpe particolarmente gravi nei confronti del defunto. Se la diseredazione è ovviamente solo testamentaria, l’indegnità può operare anche rispetto alla successione legittima e, mentre la diseredazione può venire revocata con un successivo testamento, la riabilitazione dell’indegno richiede modalità particolari contemplate dall’articolo 466 c.c.

Intere generazioni di studenti di sono formate sulla convinzione dell’illiceità della diseredazione. L’argomento principale, che la Corte di Cassazione ha espressamente affermato fino al 1992, e che molti manuali sino a poco fa riportavano come indiscusso, era fondato sulla lettera della normativa testamentaria, che è attributiva e non meramente negativa, oltre che sulla presunta immeritevolezza di una volontà tanto…dispettosa. La tesi negativa mi è sempre parsa esageratamente formalistica. Si lasciava una possibilità di salvezza solo nel caso che dietro la diseredazione si leggesse una inequivocabile volontà del testatore di attribuire le proprie sostanze a qualcun altro. Ma, a parte il fatto che chiunque sarebbe cosciente che l’esclusione di uno determina l’attribuzione a un altro, pareva di scorgere quasi una sanzione per la violazione di un immaginario codice deontologico del buon testatore, ormai incompatibile con l’evoluzione dei costumi e della giurisprudenza. Anche la prevalenza della solidarietà familiare pare richiamata a sproposito perché il parente più prossimo potrebbe essere un cugino che non si è fatto sentire per trent’anni e la disposizione legittimamente manifestare il risentimento personale per quella violazione di solidarietà!
Finalmente, nel 2012 la Corte di Cassazione (sentenza n. 8352) ha aperto un corso nuovo, di certo irreversibile, affermando che “è valida la clausola del testamento con il quale il testatore manifesti la propria volontà di escludere dalla propria successione alcuni successibili”. Oltre al buon senso la Cassazione ha correttamente inteso sul piano giuridico l’espressione “disporre” come “regolamento di rapporti patrimoniali” idoneo a includere anche disposizione negative (e una volontà “destititutiva”).

Nello stesso anno della sentenza, a conferma di una temperie culturale modificata, è stato introdotto (dall’articolo 1 comma 9 della legge 219 del 22 dicembre 2012) nel codice l’articolo 448 bis grazie al quale “il figlio anche adottivo o, in sua mancanza i discendenti prossimi, non sono tenuti all’adempimento dell’obbligo di prestare gli alimenti al genitore nei confronti del quale è stata pronunciata la decadenza dalla responsabilità genitoriale e, per i fatti che non integrano i casi di indegnità di cui all’articolo 463, possono escluderlo dalla successione”. Questa forma di “esclusione” è stata da una parte della dottrina ricostruita come una forma di diseredazione. In realtà se così fosse ci sarebbe da preoccuparsi, perché la diseredazione entrerebbe sì nel diritto positivo ma in un caso specifico e come tale insuscettibile di estensione analogica. Sembra a me più credibile che la norma consenta di ledere i diritti di legittima.


Va poi rammentato che leggi e istituti nuovi rendono piuttosto obsoleto discutere ancora sulla possibilità della diseredazione. Nel caso di successione internazionale, grazie all’applicazione del Regolamento Europeo vigente dal 2015, il cittadino italiano con residenza all’estero vedrebbe regolata la sua successione dalle legge dello stato in cui risiede ( e quindi, se non esclusa, anche la diseredazione). Va aggiunto poi che un trust testamentario potrebbe fare di peggio, indicando ai beneficiari e lasciando al trustee la facoltà di revocarne alcuni. Benchè la mia opinione sia che tecnicamente nel trust non si attivi un meccanismo di istituzione di erede, la sostanza sarebbe analoga e l’esclusione di un beneficiario successorio designato rimessa addirittura alla discrezionalità di un terzo.

Vendita di terreno senza menzione del fabbricato soprastante

La Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi, il 24 gennaio 2018, del trasferimento di terreno sopra il quale insiste un fabbricato che non è stato espressamente indicato nel contratto (in questa circostanza nel preliminare).
Viene confermato l’orientamento favorevole all’acquisto per accessione. Eccolo brevemente riassunto in questo video

Immobili e bitcoin

Nel 2015 era stata costituita la prima società a responsabilità limitata con conferimento di bitcoin. Nel 2018 è stato stipulato il primo contratto di vendita immobiliare con pagamento in bitcoin. Che sia lecito si ricava da diverse fonti. Ma c’è un problema di tracciabilità de pagamento. Un mio commento alla questione in questo breve video

Rinuncia al diritto di proprietà sugli immobili, c'è una novità (non buona)

Dopo il video sulla rinuncia al diritto di proprietà immobiliare che ho pubblicato l'11 gennaio 2018 devo intervenire di nuovo sull'argomento per una circostanza sopravvenuta che conferma il mio punto di vista.

Smartgiornamento:legato d'azienda

Su chi gravano i debiti in caso di legato d’azienda? E’ il caso che l’erede si cauteli con un’accettazione beneficiata?

Smartgiornamento:rinunciare alla proprietà immobiliare

Un'esigenza sempre più avvertita che incontra progressivamente il favore dei notai. Ma la questione è più complicata di quel che appare...

Smartgiornamento: Donazione mediante bonifico e atto notarile

L'obbligo dell'atto pubblico per le donazioni mediante bonifico bancario sulla sentenza della Cassazione 27 luglio 2017 nr.18725

Smartgiornamento: Regolamento europeo sulle successioni, la prima decisione della Corte Europea

Il caso Kubicka, la prima decisione della Corte Europea in materia di Regolamento europeo 650/2012.

Smartgiornamento: il deposito del prezzo nella vendita di immobili

Le nuove regole negli acquisti immobiliari: il deposito del prezzo. Una norma che tutela maggiormente gli acquirenti. Tutto bene? Fino a un certo punto... guarda il video

Agevolazioni prima casa e donazioni


L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione 86/E del 4 luglio 2017 ha fornito chiarimenti su due argomenti che probabilmente erano già chiari a sufficienza ma, come dimostra la logica puramente formale che sorregge uno dei due, una parola in più non guasta perché non si sa mai…

La Risoluzione prende le mosse dall’interpello di un contribuente e dalla sua richiesta di godere delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa con una donazione dopo avere già usufruito delle agevolazioni per la compravendita di un immobile, tuttora posseduto ma situato in un comune diverso.
Ricordiamo che le imposte agevolate in sede di acquisto per donazione non consistono in realtà nella riduzione di imposta di donazione (la maggior parte della volte coperte dal resto dalla franchigia) ma nel pagamento in misura fissa, invece che al 3%, delle imposte ipotecarie e catastali.


In effetti la situazione, secondo l’agenzia delle Entrate, è la seguente:
  1. Un soggetto richiede e ottiene le agevolazioni fiscali per l’acquisto a titolo oneroso della prima casa. Se successivamente acquista a titolo gratuito non può beneficiare nuovamente delle agevolazioni.
  2. Un soggetto richiede e ottiene le agevolazioni per l’acquisto a titolo gratuito della prima casa. Successivamente vuole richiederle per un acquisto a titolo oneroso. Ne ha diritto.

Va precisato, rispetto, all’ipotesi sub b) che ne ha diritto se non viene contraddetto il secondo requisito per le agevolazioni, e cioè che non possieda, in proprietà esclusiva o comunione con il coniuge, un immobile nello stesso comune. Quindi, immaginiamo che nel caso sub b), il secondo acquisto, quello a titolo oneroso, sia stato effettuato a Monza. Le agevolazioni spettano:
  1. Se l’acquisto a titolo gratuito (per successione o donazione) era stato effettuato in un comune diverso da Monza.
  2. Se l’acquisto a titolo gratuito era stato effettuato in comunione con altri soggetti diversi dal coniuge (ad esempio la madre o un fratello).

Torniamo al punto principale. Perché questa scissione tra le due ipotesi? La circolare 44/2001, confermata dalla circolare 18/2013, dice espressamente: “stante la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene agevolato”. Che sembrerebbe potersi tradurre: perché una donazione, l’altra è una vendita. Sulla base di questa premessa il contribuente istante ha definito, nella sua istanza di interpello, “speculari” le due situazioni che abbiamo definito come a) e b) e richiesto le agevolazioni anche nel caso a).

Sennonché, come già era emerso in passato, la differenza che intende la pubblica amministrazione è puramente formale e consiste in questo: qualunque soggetto voglia acquistare con le agevolazioni fiscali (che si tratti di donazione o vendita) deve dichiarare di non possedere un alloggio acquistato con le agevolazioni previste dalla normativa specificamente prevista per l’acquisto a titolo oneroso. Ma siccome la legge che estende l’applicazione alla donazione è successiva, non è previsto che tra i requisiti di un acquisto agevolato ai sensi dell’articolo 69 della tariffa del testo unico sull’imposta di registro (acquisto oneroso) ci sia il mancato acquisto agevolato ai sensi della normativa fiscale sugli acquisti per successione e donazione (legge 343/2000).


Insomma, una disparità che è legata alla difficoltà del legislatore di tenere il passo delle sue modifiche più che essere il frutto di una politica tributaria consapevole.
In verità aveva già la circolare 12/2016 aveva affermato l’estensione della nuova disciplina agli acquisti a titolo gratuito. Ma in fondo, quando si tratta di agevolazioni tributarie, repetita iuvant.

Trust autodichiarato e vincoli di destinazione, nuova vita tributaria

La Corte di Cassazione con sentenza 26 ottobre 2016ha capovolto le ordinanze del 2015 e stabilito che non esiste una nuova imposta sulla destinazione e che nei trust autodichiarati l'imposta non va pagata al momento dell'istituzione del trust.

Trust e trascrizioni immobiliare: cambia tutto?

La sentenza della Cassazione n.2043 del 27/01/2017 ha dichiarato la nullità di un pignoramento immobiliare eseguito nei confronti del trust anziché del trustee. Se ne ricava che le trascrizioni a favore del trust mettono in pericolo l'opponibilità ai terzi.

La Cassazione interviene sul coacervo.Imposte sulle successioni più leggere?

Il notaio Remo Bassetti commenta le sentenze della Cassazione che sorprendentemente riconoscono una doppia franchigia in materia di donazioni e successioni, intervenendo sul coacervo

Cinque sentenze del 2016 da tenere presenti in materia immobiliare

Il Notaio Remo Bassetti riepiloga in dieci minuti cinque importanti decisioni della giurisprudenza in materia di immobili e dintorni.

La tassazione del leasing abitativo

Livello Base: Il Notaio Remo Bassetti introduce le novità in materia fiscale introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 in fatto di leasing abitativo, valida alternativa ai mutui come incentivo per comprare e vendere casa

Leasing abitativo: gli aspetti problematici in materia

Livello intermedio: Il Notaio Remo Bassetti commenta la nuova normativa sul leasing immobiliare per le abitazioni in materia di Irpef e imposta di registro. Dalla differenze rispetto al leasing ordinario alla sospensione del pagamento dei canoni, dal credito d’imposta all’applicazione in materia di Iva una carrellata sui punti più significativi del leasing abitativo.

Imposte, trust e Cassazione, una nuova puntata

Il notaio Remo Bassetti torna a commentare l’orientamento della Corte di Cassazione in materia di imposte indirette sui trust. Le sentenze di dicembre 2015 sembrano preludere a un mutamento di indirizzo rispetto alle ordinanza di febbraio 2015. Un argomento caldo per chi prende in considerazione il trust come strumento di pianificazione successoria oltre che di protezione patrimoniale.

Vincoli di destinazione e trust tra Cassazione e tassazione

Vincoli di destinazione e trust tra Cassazione e tassazione. Remo Bassetti, notaio a Torino, ha realizzato questo video per fornire a coloro che sono interessati un ampio documento esplicativo sull'argomento dei Vincoli di destinazione e dei trust e le implicazioni con la Cassazione e il livello di tassazione correlato. La protezione del patrimonio passa attraverso un attenta analisi degli strumenti di cui disponiamo.

LEGGE 28 DICEMBRE 2015 N. 208
AGEVOLAZIONI SU ASSEGNAZIONI, CESSIONI DI BENI AI SOCI E TRASFORMAZIONE IN S.S.. NOZIONI BASILARI

Cosa riguarda

Agevolare fiscalmente la fuoriuscita di beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri da società di “comodo”, anche con la liquidazione e cancellazione di queste ultime.


Quali società sono escluse

Le società cooperative e le società semplici (quest’ultima è una differenza notevole rispetto a vecchie discipline sulle società di comodo). La società semplice può essere semmai il punto di arrivo di una trasformazione agevolata da parte di una diversa società che abbia per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni sopra indicati.


Quali beni si possono trasferire con le agevolazioni

I beni-merce, sia abitativi che strumentali; i beni-patrimonio, i terreni agricoli ed edificabili, i beni strumentali per natura che non siano utilizzati dalla società. Sono esclusi dall’agevolazione, però, i beni rientranti nell’azienda concessa in affitto. Sono inclusi gli immobili strumentali per destinazione locati a terzi.


Scadenza delle agevolazioni (termine per effettuare gli atti)

Salvo ormai improbabili proroghe, il 30 settembre 2016.


Condizioni soggettive delle agevolazioni

I soci dovevano essere tali già al 30 settembre 2015, o essere stati iscritti entro il 1 gennaio 2016 in forza di un titolo avente data certa anteriore al 1 ottobre 2015. Le agevolazioni spettano anche agli eredi dei soci. In caso di cessione di quota tra soci conta la partecipazione al momento dell’assegnazione.


Tipologia di atti agevolati

Le assegnazioni a qualsiasi titolo (liquidazione, recesso) o le cessioni ai soci, anche se non si tratta di vendite (es. permuta, transazione, datio in solutum). Nel caso delle assegnazioni, esse devono essere proporzionali alla partecipazione del socio. Se la partecipazione al capitale è diversa dalla partecipazione agli utili conta quest’ultima. Sono possibili assegnazioni indivise. Non sono agevolati i trasferimenti di diritti reali limitati (es. usufrutto). Ma la cessione della nuda proprietà. già gravata da usufrutto, o la cessione a due soci diversi di nuda proprietà e usufrutto sì.


Agevolazioni: imposte dirette

In luogo dell’imposta sui redditi e dell’Irap si applica un’imposta sostitutiva nella misura dell’8% o del 10,5% (per le società “tecnicamente” di comodo, quelle non operative per almeno due annualità del triennio 2013-2015) sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Ma la società può scegliere che come valore normale venga considerato quello catastale (quasi sempre conveniente). Inoltre in caso di assegnazione o trasformazione (non in caso di cessione ai soci) le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione ai soci sono assoggettate ad imposta sostitutiva del 13 per cento. Per quel che riguarda i redditi dei soci non sono previste agevolazioni ma il prelievo in capo al socio potrebbe essere neutralizzato da quanto ha pagato la società. Le imposte vanno pagate in due tranche, la prima del 60% al 30 novembre e la seconda (40%) al 16 giugno 2017.


Agevolazioni: le aliquote di imposte indirette

I trasferimenti sono soggetti ad aliquote di registro dimezzate: quindi 1% per la prima casa, 4,5% per tutti gli immobili, tranne i terreni agricoli (7,5%) e i fabbricati destinati all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione (2%). Le imposte ipotecarie e catastali, inoltre, sono fisse (50 euro ciascuna, o 200 se si tratta di atto soggetto a Iva, anche se esente). Non ci sono agevolazioni per l’Iva, che non si applicherà comunque per tutti i trasferimenti esenti o fuoi campo.


Agevolazioni: la base imponibile.

Per i trasferimenti in cui sia possibile applicare il prezzo-valore (abitazione e pertinenze) si applica la rendita catastale. Nel caso degli altri immobili si applica la rendita catastale solo se la società, a sua volta, ha richiesto il riferimento della rendita catastale in sede di imposta sostituiva.
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