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Smartgiornamento: Donazione mediante bonifico e atto notarile

L'obbligo dell'atto pubblico per le donazioni mediante bonifico bancario sulla sentenza della Cassazione 27 luglio 2017 nr.18725

Smartgiornamento: Regolamento europeo sulle successioni, la prima decisione della Corte Europea

Il caso Kubicka, la prima decisione della Corte Europea in materia di Regolamento europeo 650/2012.

Smartgiornamento: il deposito del prezzo nella vendita di immobili

Le nuove regole negli acquisti immobiliari: il deposito del prezzo. Una norma che tutela maggiormente gli acquirenti. Tutto bene? Fino a un certo punto... guarda il video

Agevolazioni prima casa e donazioni


L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione 86/E del 4 luglio 2017 ha fornito chiarimenti su due argomenti che probabilmente erano già chiari a sufficienza ma, come dimostra la logica puramente formale che sorregge uno dei due, una parola in più non guasta perché non si sa mai…

La Risoluzione prende le mosse dall’interpello di un contribuente e dalla sua richiesta di godere delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa con una donazione dopo avere già usufruito delle agevolazioni per la compravendita di un immobile, tuttora posseduto ma situato in un comune diverso.
Ricordiamo che le imposte agevolate in sede di acquisto per donazione non consistono in realtà nella riduzione di imposta di donazione (la maggior parte della volte coperte dal resto dalla franchigia) ma nel pagamento in misura fissa, invece che al 3%, delle imposte ipotecarie e catastali.


In effetti la situazione, secondo l’agenzia delle Entrate, è la seguente:
  1. Un soggetto richiede e ottiene le agevolazioni fiscali per l’acquisto a titolo oneroso della prima casa. Se successivamente acquista a titolo gratuito non può beneficiare nuovamente delle agevolazioni.
  2. Un soggetto richiede e ottiene le agevolazioni per l’acquisto a titolo gratuito della prima casa. Successivamente vuole richiederle per un acquisto a titolo oneroso. Ne ha diritto.

Va precisato, rispetto, all’ipotesi sub b) che ne ha diritto se non viene contraddetto il secondo requisito per le agevolazioni, e cioè che non possieda, in proprietà esclusiva o comunione con il coniuge, un immobile nello stesso comune. Quindi, immaginiamo che nel caso sub b), il secondo acquisto, quello a titolo oneroso, sia stato effettuato a Monza. Le agevolazioni spettano:
  1. Se l’acquisto a titolo gratuito (per successione o donazione) era stato effettuato in un comune diverso da Monza.
  2. Se l’acquisto a titolo gratuito era stato effettuato in comunione con altri soggetti diversi dal coniuge (ad esempio la madre o un fratello).

Torniamo al punto principale. Perché questa scissione tra le due ipotesi? La circolare 44/2001, confermata dalla circolare 18/2013, dice espressamente: “stante la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene agevolato”. Che sembrerebbe potersi tradurre: perché una donazione, l’altra è una vendita. Sulla base di questa premessa il contribuente istante ha definito, nella sua istanza di interpello, “speculari” le due situazioni che abbiamo definito come a) e b) e richiesto le agevolazioni anche nel caso a).

Sennonché, come già era emerso in passato, la differenza che intende la pubblica amministrazione è puramente formale e consiste in questo: qualunque soggetto voglia acquistare con le agevolazioni fiscali (che si tratti di donazione o vendita) deve dichiarare di non possedere un alloggio acquistato con le agevolazioni previste dalla normativa specificamente prevista per l’acquisto a titolo oneroso. Ma siccome la legge che estende l’applicazione alla donazione è successiva, non è previsto che tra i requisiti di un acquisto agevolato ai sensi dell’articolo 69 della tariffa del testo unico sull’imposta di registro (acquisto oneroso) ci sia il mancato acquisto agevolato ai sensi della normativa fiscale sugli acquisti per successione e donazione (legge 343/2000).


Insomma, una disparità che è legata alla difficoltà del legislatore di tenere il passo delle sue modifiche più che essere il frutto di una politica tributaria consapevole.
In verità aveva già la circolare 12/2016 aveva affermato l’estensione della nuova disciplina agli acquisti a titolo gratuito. Ma in fondo, quando si tratta di agevolazioni tributarie, repetita iuvant.

Trust autodichiarato e vincoli di destinazione, nuova vita tributaria

La Corte di Cassazione con sentenza 26 ottobre 2016ha capovolto le ordinanze del 2015 e stabilito che non esiste una nuova imposta sulla destinazione e che nei trust autodichiarati l'imposta non va pagata al momento dell'istituzione del trust.

Trust e trascrizioni immobiliare: cambia tutto?

La sentenza della Cassazione n.2043 del 27/01/2017 ha dichiarato la nullità di un pignoramento immobiliare eseguito nei confronti del trust anziché del trustee. Se ne ricava che le trascrizioni a favore del trust mettono in pericolo l'opponibilità ai terzi.

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Cinque sentenze del 2016 da tenere presenti in materia immobiliare

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La tassazione del leasing abitativo

Livello Base: Il Notaio Remo Bassetti introduce le novità in materia fiscale introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 in fatto di leasing abitativo, valida alternativa ai mutui come incentivo per comprare e vendere casa

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Livello intermedio: Il Notaio Remo Bassetti commenta la nuova normativa sul leasing immobiliare per le abitazioni in materia di Irpef e imposta di registro. Dalla differenze rispetto al leasing ordinario alla sospensione del pagamento dei canoni, dal credito d’imposta all’applicazione in materia di Iva una carrellata sui punti più significativi del leasing abitativo.

Imposte, trust e Cassazione, una nuova puntata

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Vincoli di destinazione e trust tra Cassazione e tassazione

Vincoli di destinazione e trust tra Cassazione e tassazione. Remo Bassetti, notaio a Torino, ha realizzato questo video per fornire a coloro che sono interessati un ampio documento esplicativo sull'argomento dei Vincoli di destinazione e dei trust e le implicazioni con la Cassazione e il livello di tassazione correlato. La protezione del patrimonio passa attraverso un attenta analisi degli strumenti di cui disponiamo.

LEGGE 28 DICEMBRE 2015 N. 208
AGEVOLAZIONI SU ASSEGNAZIONI, CESSIONI DI BENI AI SOCI E TRASFORMAZIONE IN S.S.. NOZIONI BASILARI

Cosa riguarda

Agevolare fiscalmente la fuoriuscita di beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri da società di “comodo”, anche con la liquidazione e cancellazione di queste ultime.


Quali società sono escluse

Le società cooperative e le società semplici (quest’ultima è una differenza notevole rispetto a vecchie discipline sulle società di comodo). La società semplice può essere semmai il punto di arrivo di una trasformazione agevolata da parte di una diversa società che abbia per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni sopra indicati.


Quali beni si possono trasferire con le agevolazioni

I beni-merce, sia abitativi che strumentali; i beni-patrimonio, i terreni agricoli ed edificabili, i beni strumentali per natura che non siano utilizzati dalla società. Sono esclusi dall’agevolazione, però, i beni rientranti nell’azienda concessa in affitto. Sono inclusi gli immobili strumentali per destinazione locati a terzi.


Scadenza delle agevolazioni (termine per effettuare gli atti)

Salvo ormai improbabili proroghe, il 30 settembre 2016.


Condizioni soggettive delle agevolazioni

I soci dovevano essere tali già al 30 settembre 2015, o essere stati iscritti entro il 1 gennaio 2016 in forza di un titolo avente data certa anteriore al 1 ottobre 2015. Le agevolazioni spettano anche agli eredi dei soci. In caso di cessione di quota tra soci conta la partecipazione al momento dell’assegnazione.


Tipologia di atti agevolati

Le assegnazioni a qualsiasi titolo (liquidazione, recesso) o le cessioni ai soci, anche se non si tratta di vendite (es. permuta, transazione, datio in solutum). Nel caso delle assegnazioni, esse devono essere proporzionali alla partecipazione del socio. Se la partecipazione al capitale è diversa dalla partecipazione agli utili conta quest’ultima. Sono possibili assegnazioni indivise. Non sono agevolati i trasferimenti di diritti reali limitati (es. usufrutto). Ma la cessione della nuda proprietà. già gravata da usufrutto, o la cessione a due soci diversi di nuda proprietà e usufrutto sì.


Agevolazioni: imposte dirette

In luogo dell’imposta sui redditi e dell’Irap si applica un’imposta sostitutiva nella misura dell’8% o del 10,5% (per le società “tecnicamente” di comodo, quelle non operative per almeno due annualità del triennio 2013-2015) sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Ma la società può scegliere che come valore normale venga considerato quello catastale (quasi sempre conveniente). Inoltre in caso di assegnazione o trasformazione (non in caso di cessione ai soci) le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione ai soci sono assoggettate ad imposta sostitutiva del 13 per cento. Per quel che riguarda i redditi dei soci non sono previste agevolazioni ma il prelievo in capo al socio potrebbe essere neutralizzato da quanto ha pagato la società. Le imposte vanno pagate in due tranche, la prima del 60% al 30 novembre e la seconda (40%) al 16 giugno 2017.


Agevolazioni: le aliquote di imposte indirette

I trasferimenti sono soggetti ad aliquote di registro dimezzate: quindi 1% per la prima casa, 4,5% per tutti gli immobili, tranne i terreni agricoli (7,5%) e i fabbricati destinati all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione (2%). Le imposte ipotecarie e catastali, inoltre, sono fisse (50 euro ciascuna, o 200 se si tratta di atto soggetto a Iva, anche se esente). Non ci sono agevolazioni per l’Iva, che non si applicherà comunque per tutti i trasferimenti esenti o fuoi campo.


Agevolazioni: la base imponibile.

Per i trasferimenti in cui sia possibile applicare il prezzo-valore (abitazione e pertinenze) si applica la rendita catastale. Nel caso degli altri immobili si applica la rendita catastale solo se la società, a sua volta, ha richiesto il riferimento della rendita catastale in sede di imposta sostituiva.
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