Il notaio e la compravendita immobiliare
Il notaio e l'acquisto di una casa
Anche fra i notai ci sono delle specializzazioni, pur non certificabili. Però è praticamente impossibile trovarne uno che non si occupi di trasferimenti immobiliari. Vuol dire che sono tutti uguali, e basta scegliere il più economico?
Se l’obiettivo è solo di effettuare un acquisto valido, francamente non c’è tutta questa differenza.
Se invece attribuite un valore ulteriore al vostro acquisto e confidate:
- Nella capacità di recepire i vostri bisogni, o meglio ancora anticiparli anche, attraverso apposite clausole
- Nell’attitudine a orientarvi rispetto all’intestazione e all’ottimizzazione fiscale
- Nella valutazione del vostro acquisto anche in prospettiva familiare, successoria e della protezione patrimoniale
- Nella proposta di tutele aggiuntive rispetto a quelle che un notaio è tenuto ad assicurare
- Nell’intuizione o nella creatività giuridica in una situazione complessa o evolutasi in modo inatteso
ecco, mettendo insieme tutte queste cose, non ce ne sono due che si somiglino.
Il libro per gli acquirenti
Con riferimento specifico all’acquisto di un’abitazione, “Il grande libro per comprare casa” contiene tutta una serie di indicazioni che non mirano, ovviamente, a trasmettere il sapere di tutti i professionisti che ruotano intorno alla compravendita immobiliare: cercano però di favorire una consapevolezza delle proprie esigenze e una competenza di base che consenta di interagire attivamente con questi professionisti, offrendo dei buoni criteri per sceglierli, e osservarne l’operato con fiducia, sì, ma anche sano spirito critico.
Contratto preliminare di compravendita immobiliare
Una delle questioni su cui batto, anche nel libro, è che la sorte di un contratto di compravendita si definisce al momento del contratto preliminare.
Se in quel momento non sono stati individuati i problemi, definite le esigenze e regolamentati in modo puntuale i potenziali conflitti (tutto con riferimento a quella specifica situazione) la strada della firma finale potrebbe diventare più spinosa del previsto.
È per questa ragione che il notaio andrebbe scelto prima del compromesso, in modo che possa essere lui a dirigerlo (oltre a poter effettuare tutti le sue indagini prima che anticipiate somme di denaro).
Al di là dell’intestazione formale, è il preliminare il cuore di un trasferimento. Se poi viene anche trascritto, gli imprevisti vengono quasi azzerati.
Un notaio (salvo l’eventuale trascrizione) può gestire il preliminare anche a distanza. Potete dunque scegliere il professionista per questa parte delicata anche lontano dal vostro territorio.
L’atto di compravendita invece richiede la compresenza fisica del notaio e delle parti. Ma se volete affidarvi a un notaio fuori dal territorio, potete ridurre la trasferta al solo momento della firma o persino evitarla ricorrendo, quando possibile, a una procura.
Consulenza notarile per i venditori di immobili
Il notaio lo sceglie l’acquirente ed è comprensibile perché è lui che lo paga. Il venditore però è pur sempre una parte del contratto, con clausole che lo vincolano e tutele cui aspira. Il notaio è un soggetto terzo, un pubblico ufficiale: non può favorire l’acquirente, deve curare gli interessi di entrambi. Ma il venditore non lo ha scelto, e questo potrebbe incidere sulla relazione di empatia e di fiducia, senza che nessuno ne abbia colpa.
Un notaio cui si rivolgesse il venditore quale consulente, almeno nella fase preliminare e senza che questo generi un’interferenza nel lavoro del collega o manchi a costui di rispetto, potrebbe persino contribuire a rendere più serena l’intera negoziazione.
Altri contratti immobiliari
La compravendita è il più frequente fra i trasferimenti immobiliari ma ne esistono molti altri tipi, con le loro peculiarità che l’esperto avrà cura di valorizzare: permute, donazioni, trasferimenti nell’ambito della transazioni, delle mediazioni, delle negoziazioni familiari e conseguenti alla separazione e al divorzio o interni a contratti di convivenza, assegnazioni ai soci e conferimenti in società, contatti di mantenimento, costituzione di usufrutto o altri diritti reali, multiproprietà, riscatti di leasing, cessione del contratto preliminare. Anche il tipo di fabbricato, ad esempio un intero condominio, può richiedere accorgimenti personalizzati che lo rendono quasi un tipo contrattuale a sé stante.
Rent to buy
Una categoria di contratti che merita una qualifica differenziata e costituisce una vera specializzazione è quella in cui il pagamento del prezzo non avviene contestualmente alla firma di un atto definitivo ma in un momento successivo. Il contratto di godimento in funzione di successiva alienazione, il rent to buy atipico, la locazione con patto di vendita (comunemente chiamata affitto e riscatto), il contratto con patto di riservato dominio (o vendita con riserva di proprietà), la vendita sotto condizione sospensiva o risolutiva sono separate da un confine labile nelle intenzioni ma implicano effetti civilistici e fiscali profondamente diversi, e richiedono di essere confezionati ogni volta in modo differente. Nella mia esperienza in questo campo, quasi mai la richiesta iniziale della clientela corrisponde al contratto che veramente si attaglia alle loro necessità e verso il quale finisco per orientarli.
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Le basi per capire: compravendita immobiliare e ruolo del notaio
indice
Tutti sanno che la compravendita immobiliare richiede di essere effettuata attraverso un notaio. Si tratta di un sistema che garantisce una certa sicurezza dell’acquisto, tant’è vero che solo lo 0,0003% delle compravendite è seguita da un contenzioso. Aggiungiamo che il dossier di un acquisto di immobile avanza molto velocemente- in termini di settimane o giorni- mentre per ottenere una sentenza possono passare diversi anni, e questo qualcosa vorrà dire.
Il ruolo del notaio nella compravendita neppure pesa esageratamente in termini di spese: il costo del notaio, di regola, è parecchio inferiore a quello dell’agente immobiliare, che non ha passato un concorso e non è tenuto a garantire giuridicamente il vostro acquisto.
Questo non significa che un notaio sia uguale all’altro e che sceglierlo mediante un’asta al ribasso sia una scelta oculata: il vostro acquisto non richiede solo di essere valido ma anche di misurarsi su una serie di bisogni ed esigenze specifiche, anche quelli che non avevate messo in conto, e qui le professionalità, per fortuna divergono. Una lettura molto “laica” sulla funzione del notaio nella compravendita la troverete ne Il grande libro per comprare casa, ma è solo uno dei ventiquattro capitoli, dato che lo scopo del volume è di fornire estese informazioni giuridiche (e non solo giuridiche) sulla compravendita immobiliare, con l’obiettivo di aiutare le persone a condurla a termine nel migliore dei modi, spiegando le cose non solo per come dovrebbero essere ma anche per come funzionano veramente. Le righe che seguono, più schematiche e asettiche rispetto allo stile del libro, offrono qualche informazione basica, ma non per forza a conoscenza di tutti.
La proposta di acquisto di una casa
Se la compravendita è intermediata da un’agenzia immobiliare il primo passo per acquistare un immobile che vi interessa è la formulazione di una proposta di acquisto, sopra un formulario dell’agenzia e nella quale vi impegnate a comprare l’immobile a un certo prezzo, con certe modalità di pagamento, a una certa scadenza, e a conferma della serietà dell’impegno versate una piccola cifra a titolo di prima caparra, spesso tenuta in deposito dal mediatore. Chi pensasse di star rischiando solo quella somma commetterebbe il primo grosso errore del suo percorso: la proposta è già vincolante, e potreste essere obbligati ad acquistare anche se nel frattempo ci avete ripensato.
Il diritto al compenso del mediatore nasce quando l’affare può considerarsi concluso, ovvero quando il venditore appone la sua firma a fianco accanto a quella dell’acquirente. Il mediatore potrebbe anche da quel momento disinteressarsi della fase che conduce al contratto finale ma in verità non è quella la prassi.
Il contratto preliminare di acquisto
Anche se l’incontro di proposta e accettazione equivale già a un contratto preliminare, è frequente che venga sottoscritto un altro contratto preliminare, con le parti sedute allo stesso tavolo, per definire alcuni dettagli e non lasciare la regolamentazione della vendita appesa a un formulario piuttosto impersonale. La caparra, inoltre, non rimane quella piccolissima cifra consegnata con la proposta ma una somma più seria, variabile fra il 10% e il 30% della somma totale, a seconda di una serie di circostanze o semplicemente dell’esito della trattativa. Regole dalla caparra confirmatoria è che in caso di inadempimento dell’acquirente, il compratore avrà diritto a trattenere la caparra, e in caso di inadempimento del venditore, questi dovrà versare al compratore il doppio della caparra. Ferma restando, in alternativa, la facoltà di agire contro la parte inadempiente e ottenere per via giudiziale il trasferimento dell’immobile.
In mancanza di una mediazione, se la trattativa avviene tra privati, si partirà di solito direttamente dal contratto preliminare. Il compromesso, come pure viene chiamato, non è obbligatorio, le parti potrebbero pure decidere di “andare direttamente in atto”, ma se intercorre un minimo intervallo di tempo fra la decisione e l’atto notarile, è saggio fissare su carta le rispettive manifestazioni di volontà e riflettere bene sulla regolamentazione.
Il contratto preliminare va registrato presso l’Agenzia delle Entrate: in questo modo riceve data certa e soprattutto assolve all’obbligo di pagare un’imposta di registro fissa di 200 euro, lo 0,50% della caparra e il 3% sugli acconti (queste ultime cifre saranno poi detratte dall’imposta finale). La registrazione però non offre all’acquirente nessuna garanzia riguardo ai pregiudizi che fino al contratto di compravendita potrebbero colpire l’immobile, come ad esempio un’ipoteca giudiziale derivante da una cartella fiscale del venditore. Un modo per non correre pericoli esiste ed è la trascrizione del contratto preliminare presso la conservatoria dei registri immobiliari, possibile solo a mezzo di un atto notarile (diverso rispetto alla successiva compravendita). Si tratta di una cautela trascurata e che in alcuni casi, pur comportando un costo aggiuntivo, andrebbe quanto meno presa in considerazione.
Quando rivolgersi allo studio notarile in una compravendita immobiliare
Se non è costretta a contattarlo perché intende procedere alla trascrizione del compromesso, la maggior parte delle persone si rivolge al notaio dopo avere firmato il preliminare. È una grossa ingenuità, perché sarebbe opportuno che il notaio svolgesse gli accertamenti ipotecari e catastali prima che firmiate il preliminare o anche la proposta, che come abbiamo visto è già nella sostanza un preliminare. A parte ciò, il notaio può lavorare in modo più efficace, rispetto alla soluzione dei problemi e alla prospettazione ai clienti dei bisogni nascosti, se non si trova già davanti al fatto compiuto di un compromesso che non li ha presi in considerazione o li ha affrontati in modo inappropriato. Ancora più rassicurante sarebbe scegliere il notaio quando si è ancora alla ricerca dell’immobile, e farsi assistere prima di firmare la proposta, anticipando i controlli notarili e se del caso predisporre delle clausole ad hoc sulla proposta stessa, personalizzandola secondo le proprie esigenze. O anche adeguandola alle complicazioni che derivanti da particolari situazioni che riguardano il venditore e l’immobile.
Va aggiunto che, anche in assenza di una competenza nazionale dei notai (che non possono spostarsi dalla regione del proprio distretto), specialmente per le consulenze preventive e l’assistenza al preliminare nessuno vieta di rivolgersi (perché lo si conosce o perché per qualche ragione ispira fiducia) a un notaio che eserciti in un altro posto. Se i nodi principali vengono tempestivamente affrontati nel contratto preliminare, il peso del contratto di compravendita finale scema di molto, a parte il profilo formale.
Infine, quanto alla struttura del contratto preliminare, se ne trovano diverse bozze in rete, e alcune probabilmente sono la filiazione o la scopiazzatura di un preliminare preparato da qualche notaio, e quindi non scorrette nell’impostazione. Il problema è che quei prestampati, al pari di tutta la modulistica contrattuale seria, chiedono di verificare che le clausole siano pertinenti al caso o comunque che ad esso vengano adattate. Se non si ha una chiara comprensione di quel che c’è scritto (sovente in “legalese”) e non una precisa idea dello scopo a cui serve, si rischia di firmarlo anche se nel caso specifico nuoce, oppure di modificarlo in modo incongruo.
Contratto preliminare e immobili da costruire
Per chi acquista dal costruttore un immobile il cui titolo edificatorio è stato concesso dopo il 16 marzo 2019 passa in ogni caso per un atto notarile: la sua trascrizione presso l’agenzia del territorio dunque è obbligatoria, a garanzia dell’acquirente. Chi compra da imprese costruttrici, nella fase del preliminare, è protetto da ulteriori tutele, ed in particolare deve ricevere una polizza fideiussoria che assicura, nella sola ipotesi di crisi d’impresa, le somme versate dall’acquirente. Al momento del trasferimento, inoltre, l’impresa dovrà prestare polizza decennale per la garanzia dei vizi e ottenere la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano sull’immobile intero oppure procedere al frazionamento in lotti con restrizione dell’ipoteca sull’immobile che viene compravenduto (cioè l’ipoteca viene cancellata dall’immobile).
Di quali indagini si occupa il notaio
Cosa ci si può aspettare dal notaio? Certamente che effettui i controlli sulla trasferibilità dell’immobile e sull’assenza di problemi che sarebbero trasferiti dal venditore all’acquirente, insieme all’immobile.
In particolare, l’immobile venduto deve essere regolarmente accatastato e libero da ipoteche o altri vincoli iscritti o trascritti nella conservatoria dei registri immobiliari.
Il catasto è l’ufficio anagrafico dei fabbricati: riporta alcuni dati, che servono a identificarli, e gli intestatari. Sia i privati che gli enti pubblici (ad esempio il Comune per addebitare l’Imu) se ne servono per reperire rapidamente la titolarità, eppure il catasto non è la prova certa della proprietà. Questa sicurezza la si ricava dalla conservatoria dei registri immobiliari, dove vengono annotati in sequenza tutti i trasferimenti. Ciò non toglie che un catasto sbagliato è un’anomalia, ed è come se fossero segnati erronei i nostri dati anagrafici negli uffici comunali. A ogni fabbricato o porzione di fabbricato è abbinata una planimetria, che ne riproduce esattamente la struttura. Obbligatoriamente, la planimetria catastale, il progetto presentato in comune e lo stato di fatto dei luoghi devono coincidere.
Un’altra sezione del catasto censisce i terreni.
La conservatoria dei registri immobiliari, come detto, registra tutti i trasferimenti in sequenza. Questa forma di registrazione (detta trascrizione) è l’unica che consente veramente di accertare la proprietà. Essa ha la funzione di risolvere eventuali conflitti fra acquirenti: se ad esempio qualcuno vendesse lo stesso immobile a due persone diverse, l’acquisto riconosciuto non sarebbe quello il cui atto notarile è stato stipulato prima ma quello che è stato trascritto più velocemente. In conservatoria vengono annotate anche le ipoteche, i pignoramenti o altri tipi di vincoli, ed egualmente lo scopo è quello di risolvere conflitti. Così fra due ipoteche iscritte giudiziali sopra l’immobile iscritte da due differenti creditori, prevarrà nel grado quella che è stata iscritta prima. Il concetto alla base dei conflitti che nascono da diritti divergenti e tra loro incompatibili sull’immobile si chiama opponibilità: se un creditore ha iscritto l’ipoteca su una casa, essa è opponibile all’acquirente che vorrebbe comprarla, cioè può essere fatta valere sull’immobile ed essere in questo modo di danno all’acquirente, anche se non è lui il debitore (al contrario, se un credito non è seguito dall’iscrizione di una formalità in conservatoria, il creditore poi nulla può pretendere dall’acquirente). Sarà quindi necessario che l’acquirente (a mezzo del notaio) sia tutelato da queste formalità, provvedendo a che il pagamento del prezzo sia utilizzato, parzialmente o interamente, per estinguere il debito. Quando il venditore aveva acquistato chiedendo un mutuo, l’iscrizione di un’ipoteca è del tutto fisiologica (e in effetti viene detta “volontaria”), non deve in alcun modo inquietare l’acquirente ed è soltanto necessario provvedere all’estinzione prima dell’atto (il sincronismo dell’operazione, tuttavia, con alcuni istituti di credito è più disagevole che con altri).
In conservatoria potrebbero essere iscritte forme di vincolo diverse da quelle legate a un debito, come un fondo patrimoniale o un vincolo di destinazione, e anche queste richiederanno di essere cancellate prima.
Le indagini svolte dai notai in conservatoria si chiamano visure ipotecarie, e il buon esito dipende anche da quanto vengono effettuate andando all’indietro nei trasferimenti, dalla loro corretta interpretazione e dall’approfondimento dei singoli titoli.
Ma in casi eccezionali, e per questo particolarmente insidiosi, l’acquisto potrebbe essere messo in pericolo da situazioni che non sono trascritte in conservatoria: così, ad esempio, per certe forme di credito vantate dello stato, dall’assegnazione della casa coniugale in sede di separazione o divorzio, del regime patrimoniale della famiglia (per effetto del quale, se si tratta di comunione legale, una persona potrebbe diventare proprietaria anche se non ha partecipato all’atto in cui interveniva solo il suo coniuge, e costui ha dichiarato di essere in separazione dei beni). Le indagini notarili dovranno dunque essere differenziate anche in queste direzioni.
Siccome la trascrizione rimane tuttavia centrale per l’opponibilità, sarà importante che il notaio, una volta stipulato l’atto, lo trascriva piuttosto rapidamente. Se infatti, dopo la compravendita dell’immobile ma prima della sua trascrizione, venisse iscritta contro il venditore un’ipoteca giudiziale, essa sarebbe opponibile contro l’acquirente.
La regolarità urbanistica
Nella gamma di controlli posti a carico del notaio non figura la regolarità urbanistica dell’immobile: non compete cioè a lui verificare che esso fosse dotato sin dall’origine di una regolare concessione, e che non siano stati commessi abusi edilizi oppure siano stati regolarmente sanati. Alcuni notai compiono egualmente degli accertamenti in materia, ma rimane il fatto che il compratore- diversamente che se il notaio avesse omesso di rilevare un’ipoteca, ad esempio- non deve far conto sulla sua responsabilità, se non è stato firmato un espresso mandato.
Negli atti notarili è obbligatorio inserire una dichiarazione del venditore sulla regolarità edilizia (in mancanza della quale l’atto è nullo; ma è sanabile se l’indicazione era stata omessa, però un titolo riferibile all’immobile esiste), e tuttavia essa non comprende per forza anche gli abusi minori; e in ogni caso è una mera dichiarazione del venditore. Riguardo all’acquisto sicuro si tratta di un buco rilevante nella normativa. Nella prassi, le regioni e gli ordini professionali stanno cercando di sopperire a questa carenza mediante la predisposizione di relazioni di regolarità edilizia da parte di un tecnico (geometra, architetto, ingegnere): non è ancora la soluzione, dato che non ha alcuna efficacia sanante, ma è comunque un bel passo avanti rispetto al salto nel buio. Ciononostante la sua diffusione è molto lenta in alcune regioni, anche perché non è sempre immediata l’intesa su chi debba pagarla tra il venditore e l’acquirente.
L’atto di compravendita immobiliare
La proprietà dell’immobile passa con la firma delle parti sul contratto di compravendita: firma che sarà per forza contestuale e nello stesso luogo se le parti stipulano un atto pubblico (il luogo potrebbe essere diverso con l’atto informatico, che però richiede più di un notaio); o anche distanziata nei tempi e nei luoghi se si conclude mediante scrittura privata autenticata. Le due forme di atto notarile sono ormai tra loro uniformate, e non avrebbe senso invocare che al notaio sia stato richiesto “solo” di autenticare la firma, né da parte del compratore per risparmiare sull’onorario, né da parte del notaio per ridurre la propria responsabilità.
Se la regolazione degli accordi era stata puntuale nel compromesso e così i controlli, e non sono sopraggiunti fatti nuovi, la firma sul contratto definitivo dovrebbe essere poco più che una formalità.
Nell’atto di compravendita sarà obbligatorio indicare documentalmente come sono stati effettuati i pagamenti, sia al venditore che all’agenzia immobiliare, mediante dichiarazione resa dalle parti sotto responsabilità penale.
Se la vendita riguarda un fabbricato, nella maggior parte dei casi sarà allegato un attestato di prestazione energetica (che doveva esistere già al momento del compromesso), un documento prodotto da un tecnico e depositato presso gli uffici pubblici, contenente le informazioni sui consumi energetici di un immobile. Le categorie procedono in senso discendente da A a G e sempre più la dotazione di impianti a miglior impatto ecologico è il viatico per accedere ad alcuni benefici fiscali.
Se la vendita concerne un terreno occorrerà allegare il certificato di destinazione urbanistica.
Le parti (entrambe, ma di solito l’interesse è dell’acquirente) possono depositare presso il notaio le somme corrispondenti al prezzo, in parte o per intero: verranno poi svincolate quando sarà stata effettuata la trascrizione (per verificare che non sia sopravvenuto uno dei problemi descritti prima) o sarà stata compiuta una certa attività (ad esempio liberato l’immobile se non era stato consegnato il giorno della stipula, o completata una pratica edilizia di sanatoria).
Il problema della distanza dalla sede del notaio per una delle parti non può essere superato facendola intervenire in videoconferenza ma viene normalmente risolto mediante il rilascio di una procura, firmata presso un notaio del luogo dove si trova la persona che per una qualsiasi ragione ha in quel momento difficoltà a spostarsi.
Il contratto di mutuo
Se l’acquisto è finanziato da un mutuo, questo sarà di solito contestuale alla compravendita. Il fatto che si svolga con atto notarile è determinato dalla necessità di iscrivere ipoteca, ma la presenza del notaio ha una certa utilità anche sul piano della trasparenza in un momento così sbilanciato dei rapporti tra contraenti. Il notaio, in vista del mutuo, rilascerà alla banca una relazione sulla regolarità catastale e dei titoli di trasferimento precedenti.
La disponibilità delle banche a concedere mutui varia ciclicamente: la questione non è solo che il prestito venga o meno deliberato in astratto, ma verte anche sul quantum. Quando si tratta di mutuo fondiario, la banca ha un limite di finanziabilità dell’80% del valore (di solito, ma non necessariamente, corrispondente al prezzo), che può essere elevato a mezzo di polizze fideiussore o fondi di garanzia pubblici. Nei periodi di magra, però, accade che la banca non si spinga oltre il finanziamento del 50%, salvo che per casi di evidente ed eccedente solvibilità del mutuatario. Anche la scelta del tasso fisso e variabile dipende dai periodi, oltre che dalla predisposizione psicologica del mutuatario e dalle sue previsioni economiche circa l’andamento futuro dei tassi. Molti istituti di credito lasciano aperte soluzioni ibride e la possibilità, nel corso della durata del mutuo, di passare dal fisso al variabile e viceversa. Il debitore, durante la vita del mutuo, ha la facoltà di estinguere anticipatamente il mutuo, se si tratta di un immobile abitativo senza pagare alcuna penale (differentemente dal passato), e può anche cercarsi una banca che pratichi un tasso più vantaggioso e sostituire questa all’altra, con il costo dell’atto notarile di surroga nell’ipoteca a carico della nuova banca.
Le imposte del mutuo sono trattenute direttamente dalla banca e corrispondono al 2% dell’importo del mutuo, salvo che il finanziamento riguardi un’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali.
Siccome fino al momento della delibera non si può avere una reale certezza che il mutuo verrà concesso, è opportuno- se il venditore non si oppone- far inserire nel contratto preliminare una condizione legata alla delibera del mutuo: in altre parole, prevedere che se il mutuo non viene concesso il contratto si risolve (condizione risolutiva) o non acquista efficacia (condizione sospensiva) e al compratore viene restituita anche la caparra.
Il rent to buy e le vendite con prezzo differito
Vi sono numerose e alternative soluzioni che portano a concludere il contratto non ricorrendo al mutuo e saldando subito il prezzo, ma differendo in parte il pagamento: le più significative sono il rent to buy (che in realtà non esiste con questa formula: la legge lo chiama “contratto di godimento in vista di futura alienazione”), il patto di locazione con futura vendita (più popolarmente chiamato affitto e riscatto), la vendita con riserva di proprietà (detta anche vendita con patto di riservato dominio), la vendita sotto condizione sospensiva o sotto condizione risolutiva. Sono molto diverse tra loro negli effetti (anche fiscali), ma non ne esiste precisamente una migliore: il notaio specialista di queste forme di vendita alternative saprà indirizzare e consigliare verso la soluzione più adatta al caso specifico, e disciplinarla in modo personalizzato.
Quanto costa comprare la casa o un altro immobile: le imposte sull’acquisto
La prima grande distinzione passa fra gli atti soggetti a Iva e quelli soggetti a imposta di registro.
Gli atti soggetti a Iva sono quelli in cui vende un imprenditore (una ditta individuale o una società) che ha ultimato la costruzione o la ristrutturazione da non più di cinque anni. Il termine è la dichiarazione di fine lavori che può essere presentata al comune quando l’immobile, anche se terminato nelle strutture, è ancora allo stato grezzo.
In realtà però è una linea di confine fragile: infatti, anche dopo i cinque anni, la società può decidere di applicare l’Iva (tecnicamente si dice che esercita l’opzione per l’Iva), e lo farà certamente tutte le volte che ha da detrarre fiscalmente l’Iva da essa pagata per il suo acquisto e i materiali di costruzione.
Le differenze rispetto all’imposta di registro sono che:
- L’Iva si versa al costruttore e non al notaio.
- L’iva è più cara dell’imposta di registro, e precisamente:
- Il 10% sulla seconda casa
- Il 4% sulla prima casa
- L’Iva viene calcolata sul prezzo effettivamente versato. Non ha quindi nessuna importanza la rendita catastale.
Quando l’atto di compravendita di un immobile abitativo è soggetto a Iva si pagano tre imposte fisse da 200 euro (registro, ipotecaria e catastale), più altre che attualmente ammontano ad altri 320 euro.
Se l’acquisto viene effettuato da un under 36 l’Iva viene pagata allo stesso modo, ma può essere portata in detrazione dalla dichiarazione dei redditi o imposte dovute per donazione o successione.
L’imposta di registro, oltre che nei casi in cui la società non opta per l’Iva, si paga in tutte le transazioni tra privati.
In questi casi, dunque:
- L’imposta è del 9% sulla seconda casa e del 2% sulla prima (o esente per gli under 36).
- L’imposta non si calcola sul prezzo ma sulla rendita catastale.
- L’imposta non può essere in ogni caso inferiore a 1000 euro.
Per quanto riguarda i beni strumentali, si applica la stessa regola di alternatività: fino a cinque anni si paga l’Iva ma se ne sono passati di più, il cedente potrebbe comunque optare per l’Iva, che per i beni diversi dall’abitazione è del 22% (ma quando i fabbricati sono strumentali, l’atto è anche esente dall’Iva).
I terrani scontano l’imposta di registro del 9%, se sono edificabili, e del 15%, se sono agricoli (o l’Iva al 22%).
Oltre alle imposte di registro, gvdevono pagarsi le imposte ipotecarie e catastali, solo 100 euro totali. Se però si tratta di un bene strumentale soggetto a Iva, le imposte ipotecarie e catastali si pagano rispettivamente nella misura del 3% e dell’1%.
Nel caso di compravendita immobiliare tra privati, o anche solo quando l’acquirente sia un privato, le imposte non verranno calcolare sul prezzo (se questo è pari o più alto) ma sulla rendita catastale.
Quanto costa il notaio per una compravendita immobiliare
Le tariffe notarili, salvo che in un limitato numero di casi, sono state da tempo abolite, quindi ogni notaio ha le sue, o le adatta al tipo di richiesta. In ogni caso hanno una relazione con il prezzo di acquisto, e sempre al prezzo è legata la cifra che il notaio deve versare alla sua cassa nazionale.
Nella compravendita immobiliare il notaio è scelto dall’acquirente, dato che compete a lui di pagarlo. Non sembra lungimirante la strategia di sceglierlo al buio, inviando una sorta di mail circolare per chiedere preventivi e orientarsi verso quello più economico. Per fortuna, anche tra i notai vi sono differenze, e per un’operazione importante come quella immobiliare varrebbe sempre la pena di scegliere sulla base di elementi che conducono ad avere fiducia professionale in quel notaio (pur sempre chiedendo prima un preventivo). Il compito del notaio nella compravendita e la sua prestazione non vanno considerate solo con riferimento alle tutele principali (sulle quali in effetti si può presumere una certa uniformità) ma nella capacità di orientare il cliente che acquista rispetto ad esigenze e bisogni particolari, alla prospettiva familiare e successoria, alla protezione del patrimonio, e a una valutazione ponderata degli imprevisti che dovessero sorgere nel corso della pratica di acquisto.
Esiste, questo sì, il limite territoriale: il notaio deve esercitare nella sua sede, anche se può occuparsi della vendita degli immobili che si trovino in un qualunque luogo d’Italia. Ma i mezzi tecnologici consentono ormai di scegliere anche un notaio di una sede differente e nel quale si riponga fiducia, limitando la prossimità fisica al momento finale del contratto di compravendita o surrogandola attraverso le procure.
