VENDERE CASA CON L'AIUTO DEL NOTAIO

La crisi del mercato immobiliare non ha ancora aguzzato
adeguatamente l'ingegno dei venditori: costruttori, proprietari di
seconde case diventate fiscalmente troppo onerose, enti e onlus
proprietari di beni, per effetto di lasciti, cui farebbe comodo la
liquidità derivante dal disinvestimento, famiglie che per rinnovate
esigenze devono cambiare abitazione. Tutti costoro continuano ad
affidarsi a percorsi tradizionali che però mostrano chiaramente la
corda, almeno in questa fase storica. Si può ricorrere a strumenti
promozionali e giuridici in grado di innovare le procedure e migliorare i
risultati? Io ne propongo alcuni.

La modalità più immediata riguarda la dotazione, per il venditore, di un'attestazione notarile di garanzia sull'immobile,
che ne prenda in considerazione ogni aspetto (urbanistico, catastale,
ipotecario, impiantistico, posizioni soggettive del venditore)
dell'immobile mettendolo in una posizione privilegiata dal punto di
vista concorrenziale: questa può essere ulteriormente rafforzata
dall'attestazione di elementi di fatti riguardantil'area o il complesso
condominiale o precipue caratteristiche dello specifico immobile, già in
essere o potenziali, a mezzo specialmente di verbali di constatazione.

Come seguito di questa attestazione, o anche indipendentemente, posso non solo articolare proposte negoziali
differenziate (sia sotto il profilo strutturale, quando l'immobile si
presti a frazionamenti e scorpori, sia sul piano strettamente giuridico,
quando si vogliano prendere congiuntamente in considerazione modalità di pagamento articolate in modo diverso) sia condurre l'immobile verso un'asta privata, preceduta da adeguate modalità comunicative e organizzative e di assoluta garanzia per il venditore.

Novità assoluta costituisce la mia proposta di accordo di mutualità tra venditori di immobili.
Può trattarsi di venditori di località diverse che, da una parte, hanno
una certa esigenza di liquidità e, dall'altra, non vorrebbero essere
costretti da queste necessità a cedere esageratamente sul prezzo. Con
l'accordo di mutualità, alcuni proprietari di immobili in vendita
convengono di percepire, all'atto della vendita del loro immobile, solo
una parte del corrispettivo ma ricevono la garanzia di percepire
parte del corrispettivo delle vendite altrui nel momento in cui si
realizzano. Se dunque, al termine di tutte le vendite, ciascuno avrà
ricevuto l'intero prezzo del suo immobile, nel tempo intermedio anche le singole vendite fronteggiano i problemi di liquidità di tutti
coloro che hanno siglato il contratto. Di tale patto curo la struttura
giuridica, regolamentando le singole fasi e le conseguenze della mancata
vendita di uno o più degli immobili, e mi pongo come affidatario delle
somme e garante direttivo dell'intera procedura, verificando a monte se
ce ne siano le materiali condizioni. Si tratta di una formula che può
risultare particolarmente idonea alle seconde case.

Un'altra proposta radicalmente innovativa la rivolgo ai costruttori.
La prassi dell'imprenditoria edile, sin qui, è stata quella di pensare
in modo separato le vendite delle singole unità all'interno di un
fabbricato. Poteva andar bene quando il mercato immobiliare "tirava" ma
adesso necessita una visione sistemica: il costruttore deve confezionare un programma complessivo e unitario di vendita delle unità, al minimo come piano di emergenza da far scattare quando si rende conto che l'auspicio di realizzo a mezzo di trattative completamente scollegate da un disegno unitario non sta andando a buon fine: ma anche da principio unendo all'architettura del fabbricato, che considera i rapporti tra le singole entità, un'architettura giuridica del piano di trasferimento.
Mi riferisco a un piano flessibile, con effetti giuridicamente vincolanti ma sottoposti a condizioni risolutive e sospensive, che cumulino vendite con efficacia immediata, altre con prezzo
dilazionato, altre con prezzo modulato e variabile. Un progetto che monetizzi l'acquisto di diritti a determinate discipline del regolamento condominiale, che metta in concorrenza trasparente gli aspiranti
acquirenti di un immobile ma al tempo stesso faciliti il loro acquisto
mediante la flessibilità di alcuni aspetti contrattuali essenziali e
che crei una categoria di investitori immobiliari di "garanzia" che
costituiscano, per il venditore, il paracadute in caso di carenza di
domanda o che ricevano un "premio" in caso di realizzazione del
programma principale. Una piccola rivoluzione per il mercato che può
apparire ostica alla comprensione, per il semplice abbozzo che ho voluto
farne in queste righe, ma che può essere spiegata con chiarezza a chi
si rivolga al mio studio per informazioni sulla vendita di unità immobiliari separate in funzione di un programma unitario.

CERCARE (NON SOLO COMPRARE) CASA CON IL NOTAIO

Doverosa avvertenza: chi si è già impegnato ad acquistare un immobile ed è in giro sul web in cerca di un preventivo
notarile più basso degli altri è sulla pagina sbagliata. La formula di
cui qui si parla si rivolge, all'opposto, a coloro che hanno intrapreso
la ricerca della casa, desiderano l'apporto al massimo grado di un
professionista che escluda rischi indesiderati e li guidi verso una scelta oculata, e considerano questo benefit
economicamente non meno meritevole di attenzione della scelta delle
piastrelle del bagno. Altro destinatario ideale di questa pagina è l'acquirente che opera dall'estero e gradisce le certezze che gli può garantire un notaio che propone una prestazione più estesa di quella abituale.

Prima di scendere nel dettaglio di questa formula, vanno poste all'attenzione due cose:

  • le proposte di acquisto, una volta accettate,
    obbligano il compratore all'acquisto. Non si può recedere dal contratto
    solo rinunciando al modestissimo acconto versato.
  • i contratti preliminari immobiliari sono più che una
    modulistica da compilare e costituiscono un documento giuridicamente
    delicato più dello stesso contratto definitivo. Basti dire che buona
    parte di quelli extra-notarili non contengono le menzioni urbanistiche e per questo difetto l'acquirente, in caso di inadempimento del venditore, non potrebbe ottenere una sentenza traslativa!

Eppure ancora oggi le persone per lo più firmano proposta e preliminare e poi cominciano a orientarsi per la scelta di un
notaio. Il quale, però, arriva a cose fatte, il che vuol dire che ha poteri correttivi limitati rispetto a problemi che le parti non hanno
affrontato dall'inizio; oppure, se le cose vanno bene, viene percepito come un soggetto che non ha portato valore aggiunto.

Con la formula "cercare casa con il notaio"
intendo riportare il notaio al centro della contrattazione immobiliare.
Per chi desidera questo tipo di prestazione, quindi, il mio studio:

  • assiste il cliente nella formulazione delle proposte, redigendole o verificandole, adattandole al tipo di trattativa;
  • anticipa le indagini sull'immobile al momento della proposta;
  • qualora l'acquirente sia interessato, in alternativa, a più di un immobile, si occupa della redazione di proposte negoziali reciprocamente condizionate e incrociate, che stimolano la concorrenza tra i venditori degli immobili e consentono all'acquirente di rafforzare il suo potere contrattuale;
  • si occupa delle indagini urbanistiche, benchè non rientrino nella stretta competenza notarile;
  • si relaziona con la parte venditrice e/o l'agenzia per ottenere documentazione;
  • verifica la situazione delle spese condominiali e quella relativa alla certificazione degli impianti;
  • redige per il cliente una relazione antecedente al preliminare, anticipando a quel momento la sua responsabilità professionale ed evidenziando quelli che possono essere potenziali elementi di criticità nell'acquisto;
  • esamina per il cliente l'acquisto in prospettiva dinamica,
    in funzione delle esigenze di risparmio fiscale, di rapporti familiari,
    di valutazioni successorie, di protezione patrimoniale;
  • esamina il regolamento di condominio, segnalando le clausole che più possono interessare l'acquirente;
  • assiste, in posizione di terzietà, le parti nella redazione del preliminare;
  • effettua, ove del caso, verbali di constatazione al fine di far risultare elementi di prova che siano utili a prevenire contestazioni future tra le parti;
  • qualora la parte acquirente intenda chiedere un mutuo la assiste nella valutazione della condizioni e della contrattualistica degli istituti bancari;
  • assume in via contrattuale garanzia sui tempi di adempimento della trascrizione immobiliare (fino a che la stessa non è stata effettuata l'acquisto non è opponibile a terzi).

LOOKING FOR A HOME (NOT ONLY PURCHASING IT) WITH A SOLICITOR

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IL RENT TO BUY

Non è per snobismo (o almeno non solo). Quando questa forma contrattuale veniva definita "rent to buy", in nome del celebre brocardo "parla come magni" preferivo chiamarlo "locazione con patto di futura vendita" perchè mi pareva che l'anglismo fosse un belletto con cui si cercava di nobilitare un istituto già esistente e del tutto inidoneo a fornire adeguate garanzie alle parti. Ora che quella figura è stata tipizzata dal legislatore,la sua orrida denominazione, "contratto di godimento in funzione della futura alienazione di immobili" mi induce a chiamarlo "rent tobuy", visto che l'intenzione era quella di risolvere i problemi che il rent to buy non aveva superato (appunto la ragione per la quale rimaneva un calcodella locazione con riscatto). Detto molto banalmente, il contratto prevede la possibilità per chi ha il godimento oneroso di un immobile di acquistarlo pagando periodicamente, e imputando i canoni versati in parte al godimento e in parte al prezzo.

Ora la legge c'è (legge di conversione 164/2014). Possiamo dire che i problemi sono risolti? Certamente la disciplina sotto diversi profili è molto soddisfacente. Adesso è possibile trascrivere i contratti, e quindi l'acquirente è garantito; è chiarito che siamo in un campo diverso dalla locazione pura e semplice (e quindi se il conduttore - che comunque,come nella locazione, sempre conduttore viene definito - non paga, il concedente ha diritto di sfrattarlo: non è chiaro però seguendo quale strada processuale) e quindi anche il venditore ha le sue garanzie; sono regolati con giudizio una serie di aspetti relativi, come le conseguenze in caso difallimento del concedente, di inadempimento delle parti, di immobile in corso di costruzione. Ciononostante lo schema del contratto rimane estremamente variabile: al conduttore può essere attribuito il diritto di acquistare oppure solo un'opzione; la suddivisione tra il canone di godimento e la parte imputata al prezzo è tutta da definire, come il quantum di rate non pagate che determina la risoluzione. Più in generale, il contratto può essere piegato a una notevole flessibilità, e anzi questa può diventare la sua arma vincente. La sua stesura richiede che la creatività non degeneri in improvvisazione e che il rigore non si necrotizzi in conservatorismo. Essendo un rapporto di durata, contrariamente alla compravendita, il rent to buy è materia più delicata da maneggiare.

Proprio in quanto cultore della materia "vendite alternative" seguo con attenzione il rent to buy, ma per la stessa ragione so anche comeper il momento esso abbia una diffusione assai limitata e verifico come la norma non abbai risolto tutti i problemi: ad esempio, per i costruttori, chepotenzialmente sarebbero i soggetti interessati per eccellenza, non è incentivante che il carico fiscale, sotto il profilo delle imposte dirette, rimanga sulle loro spalle sino all'atto finale di trasferimento. Per questo, se da una parte voglio spendermi per la diffusione di una forma giuridica che gli italiani dovranno avere il coraggio di metabolizzare socialmente (rinunciando a commemorare i bei tempi che furono del mercato immobiliare), dall'altra metto a disposizione della clientela le alternative al rent to buy nel campo della vendita con prezzo dilazionato (vendita con patto di riservato dominio, help to buy) e una l'ho personalmente ideata e l'ho definita vendita alternativa. Nella pagina dedicata ho preferito illustrarne lo schema sotto il profilo dei risultati pratici e non entrare nel merito del complesso dettaglio giuridico.