REMO BASSETTI

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VENDITA ANTICIPATA

IL NOTAIO CHE CAMBIA

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PROTEZIONE DEL PATRIMONIO

TRUST

VINCOLI DI DESTINAZIONE

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SUCCESSIONI NAZIONALI E INTERNAZIONALI

PIANIFICAZIONE GENERAZIONALE

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VICINO ALL'IMPRESA

verbali di prova

CONTRATTI DI CONVIVENZA

strumenti di solidarietà

COMPRARE E VENDERE CASA IN MODI ALTERNATIVI

contratti creativi

IL NOTAIO A DISTANZA

articoli einterventi

PROTEZIONE DEL PATRIMONIO

La protezione patrimoniale, sino poco tempo fa, pareva argomento losco e da affrontare in clandestinità, venendo identificato con l'intenzione di sottrarsi disonestamente ai creditori. Non era problema particolarmente sentito se non da chi, praticamente alla canna del gas, si presentava da un notaio con già le cartelle esattoriali in tasca o una muta di creditori alle calcagna immaginando di poter essere purgato dal male, come uno degli indios Cuma (studiati da Levi Strauss) quando si recava dallo sciamano. In più, era comune convinzione che un tabù assoluto (non meno severo di quelli vigenti presso i Cuma) fosse costituito dall'articolo 2740 del codice civile il quale, affermando che ciascuno risponde delle sue obbligazioni con tutti i beni presenti e futuri, escluderebbe che sui beni si possa compiere un'azione per così dire "conservativa".

TRUST

Il trust è una forma negoziale complessa dove un soggetto, detto disponente, trasferisce il suo patrimonio a un altro soggetto, detto trustee, affinchè costui lo amministri nell’interesse di un terzo soggetto, detto beneficiario. Il beneficio può consistere nel godimento delle rendite e/o nel trasferimento del bene. Questi effetti potrebbero essere scissi, anche prevedendo due beneficiari differenti. Quanto ai tre soggetti di cui sopra (disponente, trustee e beneficiario), benchè nella costruzione normale siano persone distinte, possono in realtà cumulare due di questi ruoli ma sicuramente non tutti e tre. Alle loro figure è spesso opportuno, e talvolta necessario, aggiungerne una quarta con funzioni di vigilanza sul trustee, il guardiano. La caratteristica fondamentale del trust è che i beni inclusi nel trust (non necessariamente immobili) non appartengono più al disponente, non appartengono ancora al beneficiario e non appartengono esattamente al trustee, nel senso che non si confondono con il suo patrimonio. Quindi sono oggetti di segregazione patrimoniale, cioè sottratti alle pretese dei creditori di ciascuno di questi tre soggetti.

VINCOLI DI DESTINAZIONE

Il vincolo di destinazione è uno strumento giuridico ancora poco esplorato. E’ stato infatti introdotto nel 2006 all'interno del codice civile (articolo 2645-ter), ma in un modo stranissimo. La nuova norma dice che il vincolo di destinazione può essere trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari, e quindi ne ammette la liceità, salvo l'ovvia necessità delle meritevolezza. Però dice poco altro. Forse mai, come con il vincolo di destinazione, una nuova figura giuridica è stata introdotta non parlandone ma tacendone. Vincolare un bene a una destinazione vuol dire che il bene, da quel momento, avrà uno scopo specifico e che i creditori che non sono legati a quello scopo non potranno agire sul bene stesso. Il vincolo, quindi, è una forma di separazione del patrimonio. Quando parliamo di patrimoni separati intendiamo dire che i beni di uno stesso soggetto possono non rispondere alle stesse funzioni. Alcuni servono a certe cose e altri a cose differenti, e la loro diversità non rimane nelle mere intenzioni del titolare ma produce effetti giuridici validi nei confronti dei terzi.

SUCCESSIONI NAZIONALI

I diritti successori sono uno dei temi di maggiore conflittualità giudiziaria nel diritto civile e certamente uno dei più dolorosi. Proprio perché le faide economiche familiari generano in me, come spettatore, un grande disagio, mi occupo con passione di questo argomento: ogni volta che contribuisco positivamente a ricomporre una situazione di crisi generata da una cattiva impostazione della successione o riesco a prevenirla, aiutando chi vuole disporre delle sue sostanze a esprimere una volontà valida, efficace, personale e consapevole, lo considero un grande successo professionale. Mi sono dedicato, dunque, ad affinare la mia specializzazione in quanto concerne:

strumenti alternativi al testamento per preparare la propria successione, ciò che per lo più rientra nel concetto di pianificazione generazionale;
strumenti poco praticati, come il contratto di convivenza, il contratto di assistenza materiale o il vincolo di destinazione, per favorire al massimo grado i soggetti che l'interessato giudica meritevoli, quali il convivente o quello tra i figli che si occupa di lui;
restituire alle donazioni tutta la loro ricchezza di contenuti, che comprende anche, a certe condizioni, la possibilità per colui che ha donato di rientrare in possesso dei beni o di disporne;
testamenti con ricerca di soluzioni soddisfacenti e personalizzate;
clausole societarie che prevengano problemi successori e al tempo stesso garantiscano il buon funzionamento delle società;
orientare l'interpretazione di testamenti esistenti con la redazione di pareri pro veritate;
ricomporre la pacificazione familiare compromessa da una questione ereditaria, con lo scopo di arrivare a un finale atto di transazione, se del caso con il coinvolgimento di figure professionali di altre aree specialistiche, idonee all'obiettivo;
compilare e presentare dichiarazioni di successione (dette anche denunce di successione) con particolare cura agli aspetti più complessi e delicati della tassazione e svolgimento delle operazioni.

Infine, come iniziativa di esclusivo valore sociale, ho deciso di fondare il Percorso della consapevolezza, un ciclo di periodiche giornate che si svolgono presso il mio studio, con la partecipazione di specialisti delle aree del sapere più diverse, nelle quali, previa iscrizione gratuita, le persone possono essere informate rispetto ai dubbi di ogni natura che li angosciano sul loro fine vita.

SUCCESSIONI INTERNAZIONALI

Quello della successione nazionale è un aspetto che riguarda in modo specifico l’ambito notarile, dato il riferimento normativo che il notaio costituisce per la volontà testamentaria.
Diversamente la figura notarile è rimasta sempre ai margini nell’ambito delle successioni internazionali, forse per l'attitudine mentale a ragionare in termini di "territorio di competenza".

COSA SONO LE SUCCESSIONI INTERNAZIONALI

Le successioni internazionali sono quelle dove una parte dei beni di un defunto si trova in un luogo diverso dal suo. Attraverso il nuovo Regolamento viene identificato il luogo del cittadino defunto nella sua resistenza abituale.

IL REGOLAMENTO EUROPEO PER LE SUCCESSIONI INTERNAZIONALI

Nel 2015 è entrato in vigore il Regolamento Europeo per le Successioni (qui un link), al quale hanno aderito 24 paesi, che prova a mette ordine nella sovrapposizione di norme nazionali spesso in conflitto tra di loro, con una conseguente duplicazione delle tasse dovute.

CHI AIUTA IL REGOLAMENTO EUROPEO PER LE SUCCESSIONI INTERNAZIONALI

Il Regolamento non risolve tutti i problemi e lascia impregiudicata la potestà tributaria degli stati. Rimarranno quindi estremamente bisognosi di assistenza giuridica

coloro che ricevono un bene in eredità in un contesto internazionale
coloro che hanno intenzione di programmare la successione acquisendo la precisa consapevolezza dei suoi effetti e, nei limiti del possibile, governandoli.
prestiamo consulenza agi studi legali che seguono clienti per successioni internazionali

LE SUCCESSIONI INTERNAZIONALI CON IL NOTAIO REMO BASSETTI E LO STUDIO RDCL DI MILANO

Il Regolamento assegna ora al notaio un importante ruolo abilitandolo al rilascio del "certificato di successione europea" e partendo da questo presupposto io e lo studio milanese dei colleghi Arrigo Roveda, Filippo Laurini, Chiara Clerici e Massimo D'Amore abbiamo deciso di intraprendere questa strada di specializzazione, unendo le forze e l'esperienza con il primo "accordo di rete" notarile confluito nella consulenza sulle successioni internazionali, non solo europee.

Cosa facciamo per le successioni internazionali

prestiamo assistenza agli italiani che hanno beni all'estero o gli stranieri che hanno beni in Italia attraverso la fase di programmazione (di chi vuole pianificare la successione) o la posizione dell'erede (che vuole districarsi nella normativa estera o internazionale e temperare gli effetti tributari).
offriamo inoltre consulenza all’orientamento per le "famiglie internazionali", quelle in cui la prima complicazione nasce dalla diversa nazionalità dei partner.

Per avere maggiori informazioni puoi contattarci mandando una e-mail a rbassetti@notariato.it o telefonando allo 024805611.

PIANIFICAZIONE SUCCESSORIA E PASSAGGIO GENERAZIONALE

La pianificazione successoria: come la affronto io

Per pianificazione successoria si intende il programma di trasferimento generazionale che si attua tenendo conto delle specifiche caratteristiche della famiglie e dei beni posseduti, utilizzando se del caso una pluralità di strumenti anche diversi dal testamento e minimizzando l'impatto fiscale.

Per quanto mi riguarda, effettuo, sia in termini analitico-strategici sia in termini matematici (con l'ausilio di un software) check-up patrimoniali per soppesare e raggiungere gli obiettivi del cliente.

Come si può leggere nelle altre sezioni del sito, sono specialista nell'uso del trust, che spesso ben si inserisce in una strategia di pianificazione avanzata, e affronto anche casi che mettono in gioco, nella successione, beni collocati all'estero.

Il passaggio generazionale dell'impresa

Quando si parla di passaggio generazionale, invece, ci si riferisce per lo più al cambio di testimone nell'azienda. Si tratta di un tema delicato, socialmente oltre che individualmente, trattandosi del pendio scivoloso sul quale precipitano la gran parte delle imprese italiane. Teniamo presente che, se si qualificano come familiari non solo le imprese individuali ma anche quella collettive di cui la famiglia detiene il controllo, la loro percentuale sul totale della realtà nazionale, è del 92%. Ebbene, di queste solo il 16% arriva alla seconda generazione e il 4% la supera, in entrambi i casi di solito con risultati economici discendenti. Non di rado la vicenda aziendale di una PMI si chiude con un fallimento e nemmeno sono poche le circostanze in cui l'imprevidenza nella mancata separazione dei patrimoni (aziendale e familiare) e la confusione tra la sfera emotiva e quella imprenditoriale è stata alla radice della crisi decisiva. Ma non sarebbe giusto ascrivere questi insuccessi all'insipienza dei successori, con uno dei consueti anatemi lanciati contro le generazioni posteriori. La vera responsabilità è quasi sempre dell'imprenditore-capofamiglia che non ha affrontato, nel modo giusto e nel tempo debito, il nodo del passaggio generazionale. Un'omissione tanto più grave, se si pensa che nella maggior parte dei casi lo strumento che realizza il passaggio generazionale beneficia di enormi agevolazioni fiscali.

Una casistica multipla

Il passaggio generazionale d'impresa può presentare le criticità più diverse: uno solo tra i figli è coinvolto effettivamente nella gestione aziendale; i figli sono in conflitto per assumere questo ruolo o hanno visioni diverse; nessuno dei discendenti ha interesse a subentrare nell'azienda; non è ancora certo che qualcuno di loro abbia le inclinazioni appropriate, magari perchè non hanno raggiunto la maggiore età o non hanno completato il percorso formativo. L'elencazione potrebbe continuare, ma già da questa brevissima panoramica s'intuisce come le esigenze siano diversissime di volta in volta e come, ad esempio, in alcuni casi il fulcro delle questione sia "paracadutare" progressivamente il successore designato nella direzione dell'impresa, in altri proteggerlo dall'ingerenza degli altri familiari, in altri passare la mano all'esterno nella governance aziendale assicurando tuttavia ai familiari una parte dei redditi.

Come affronto io la pianificazione generazionale

Si tratta di un percorso di consapevolezza che l'imprenditore deve intraprendere con anticipo. Spesso la qualità della programmazione è direttamente proporzionale a tale tempismo. Naturalmente, questo non vuol dire che la programmazione debba coincidere cronologicamente con l'abbandono del timone da parte dell'imprenditore.

Gli strumenti messi a disposizione del legislatore, principalmente alcune clausole societarie introdotte dalla riforma e il patto di famiglia, qualche volta sono sufficienti, la maggior parte delle volte no. Il trust si rivela, con frequenza, lo strumento più duttile. Esso è in grado anche di garantire la protezione delle partecipazioni sociali dalla aggressioni dei creditori personali dei discendenti dei beneficiari e lascia all'imprenditore il potere di "marchiare" più fortemente l'azienda, sul piano della conservazione di valori e identità, anche dopo che egli ne abbia abbandonato la guida o sia deceduto.

Con l'imprenditore, dunque, cerco di adottare la soluzione più consona, che ancor più che in altre forme di trust richiede un'attentissima considerazione di tutti gli elementi (patrimoniali ma anche personali) in gioco. Mi pongo tuttavia anche come riferimento per altri specialisti, in particolar modo tributari, che affrontino la medesima tematica e abbiano bisogno, per concretizzarla e valorizzare l'apporto convergente delle esperienze, di un intervento notarile che non sia meramente passivo.

IL MONDO DELLE AZIENDE

Oltre che nel momento della nascita, della ristrutturazione, delle modifiche statutarie e degli stati di crisi (per i quali si rinvia ad altre pagine o sezioni del sito, in particolare a "operazioni societarie") il notaio ha a che fare con l'azienda all'atto del suo trasferimento, sia che questo riguardi l'intera azienda o un suo ramo, e sia che si tratti di vendita o donazione o di conferimento in società.

Nel campo del trasferimento, la mia principale area specialistica è il passaggio generazionale e cioè il trasferimento dell'impresa ai discendenti a mezzo del patto di famiglia o di un trust, con l'analisi della soluzione più adeguata e delle modalità che il caso concreto induce adadottare.

Mi occupo inoltre di MBO (acquisizione di azienda da parte di un gruppo di manager interni, generalmente affiancati da uno sponsor che mette a disposizione le risorse finanziarie) e di esternalizzazione (quando si accompagna a una cessione di ramo).

Il momento della cessione o dell'affitto è l'unico in cui le strade del notaio e dell'imprenditore individuale si incrociano sul terreno strettamente aziendale.

Per questi atti, oltre alla redazione degli stessi, guido le parti nella riflessione sulla parti più delicate, quali la calibratura del divieto di non concorrenza, la posizione del coniuge non imprenditore (che può incidere in modo completamente diverso da quanto normalmente si ritiene), la cedibilitàdi crediti particolari, inclusi quelli tributari, il trasferimento o meno dei dipendenti, le modalità di esercizio del riscatto (nel solo caso di affitto equando esso sia voluto dalle parti).

Metto inoltre a disposizione della parti lo strumento innovativo del verbale di prova che può essere utilizzato per prevenire liti trale parti o nei confronti dei terzi in merito a consegne, scritture, funzionamenti di macchinari o altri più complessi elementi di fatto.

Infine, quando il pagamento sia rateizzato, in alternativa alla cessione con riserva di proprietà (o patto di riservato dominio), verso la qualenutro giuridica diffidenza (ma non rifiuto di stipularla se questo è il desiderio finale delle parti), indirizzo verso una soluzione che garantisce alcedente la possibilità di riacquisire la titolarità dell'azienda con un atto unilaterale, in caso di inadempimento del cessionario, ma al tempo stessoassicura al cessionario che tale facoltà non venga esercitata abusivamente.

OPERAZIONI SOCIETARIE

Il diritto societario è una delle materie giuridiche che più richiedono aggiornamento, nemmeno tanto per le variazioni delle legge (che ha raggiunto una certa stabilità con la riforma del 2003) quanto per il continuo rinnovarsi della casistica e il mutamento degli orientamenti giurisprudenziali. Nell'ambito di questa branca del diritto commerciale studio con cura, oltre alla fase di costituzione della società, le operazioni d'impresa più significative, quali fusione, nazionale o transfrontaliera, scissione, trasformazione, aumento e riduzione di capitale e tutti i casi in cui la riorganizzazione o la crisi aziendale vanno a confluire nell'intervento notarile.

Il momento della costituzione di una società è particolarmente sottovalutato, progressivamente anche dal legislatore che, per le s.r.l., ha introdotto forme di apparente semplificazione che si limitano a ignorare la preventiva definizione di una serie di questioni le quali, potenzialmente, possono invece complicare molto la vita futura di coloro che aprono un'attività commerciale in forma societaria. Anche per colpa di una parte del notariato e delle note "bozze di statuto" si è diffusa la convinzione che tutto si risolva nella sottoscrizione di una ripetitiva modulistica, della quale coerentemente- a un certo punto- lo stato avrebbe diffuso una forma più snella e asciutta. In realtà, nelle società che coagulano centri d'interesse diversi ma anche in quelle familiari, una personalizzata previsione delle regole di decisione, delle modalità di risoluzione della crisi dei rapporti, della governance e del controllo su di essa o della possibilità di trasferire le quote (con la modulazione delle clausole di prelazione e di gradimento), solo per citare gli esempi più macroscopici, limita radicalmente il rischio di liti successivi, paralisi decisionali, effetti indesiderati. Per sensibilizzare i clienti alla consapevolezza di problemi, per lo più trascurati, ho appena introdotto, prima di sottoporre alla clientela un qualsiasi statuto di s.r.l., un questionario preliminare alla costituzione, che unisce l'acquisizione di informazioni rilevanti per la scelta delle clausole e la messa in rilievo di possibili criticità, e può essere seguito da colloqui di approfondimento: potrei quasi definirlo un test di gravidanza societaria. A eguale attenzione vengono sottoposti gli atti costitutivi delle società di persone.

Spesso l'intervento notarile sulla società commerciale si inserisce in una vita d'impresa già esistente e sulla quale vigila da tempo un professionista tributario. In questi casi il notaio deve avere l'intelligenza di non sovrapporsi senza passare per un attento confronto con il commercialista. Più in generale, trovo che, specie nel campo d'impresa, la sinergia professionale sia la chiave di una buona impostazione giuridico-fiscale dell'attività e guardo con favore ai professionisti dell'altro ramo che cercano basi di collaborazione per meditare preventivamente su alcuni settori specifici e più complessi, che si giovano dell'affiatamento di partenza di coloro che apportano le diverse competenze.

Tra le varie forme di assistenza settoriale segnalo quella che presto nello studio e redazione di patti parasociali, anche fuori dal campo delle società per azioni, quella per le start up innovative, seguite nella costituzione e/o indirizzate nei passaggi necessari per l'inquadramento legale nella categoria, che determina l'applicazione dei vari benefici e quella per la costituzione, la trasformazione o la modifica delle società sportive e la costituzione delle società tra professionisti.

SOCIETÀ COOPERATIVE E CONTRATTI DI RETE

Il numero di società cooperative nel decennio tra il 2003 e il 2013 è aumentato del 53%, superando le 80.000 unità. Non si conoscono dati certi del 2015 ma si percepisce che nella generale crisi economica la formula cooperativa in Italia continua a essere un modello virtuoso, attualmente attestato su performance in media superiori alle altre forme imprenditoriali, sia pure con marcate differenziazioni regionali. Costituire una società cooperativa , ancor più che nelle società lucrative, non è questione che dovrebbe essere risolta superficialmente. Le cooperative hanno normative plurime (con molte leggi speciali) e spigolose, a volte apparentemente contrastanti. L'iscrizione all'albo, l'ottenimento di agevolazioni fiscali, la futura partecipazione ad appalti pubblici possono essere compromesse da uno statuto non accorto . Anche nella regolamentazione interna delle coop impera un certo vizio seriale, che poco si sofferma sulle specificità dell'attività esercitata e su una programmazione coerente con il tipo di sviluppo e di base societaria previsti. Anche a seguito di una collaborazione negli anni con un ente di rappresentanza e tutela delle cooperative ho acquisito un'esperienza nel settore che metto a disposizione del variegato e dinamico settore della cooperazione, sia in fase di costituzione della società che nella consulenza successiva, quando sia collegata a un atto notarile o richieda un parere strettamente legale. Allo stesso modo mi pongo riguardo quella forma di cooperazione d'impresa che è costituita dai consorzi.

Nel campo della collaborazione d'impresa uno strumento assai moderno e ricco di potenzialità sono i contratti di rete, con i quali due o più imprese si obbligano a esercitare in comune una o più attività economiche rientranti nei rispettivi oggetti sociali allo scopo di accrescere la capacità innovativa e la competitività sul mercato. La disciplina di questo istituto è un continuo work in progress, avendo già ricevuto dal 2009 vari interventi legislativi ed essendo probabili nuovi ritocchi prossimamente. Il contratto di rete, da annotarsi presso il Registro delle Imprese, deve includere, a pena di nullità, alcuni elementi essenziali: altri, del tutto facoltativi, quali l'organo e il fondo patrimoniale comuni, determinano un salto di qualità strutturale che porta a una qualifica di rete-organizzazione invece che di rete-contratto ma che fa nascere un autonomo soggetto giuridico solo se gli aderenti decidono in tal senso. Il crescente interesse verso la figura è dato non solo dalla progressiva apertura verso incentivi fiscali e contributi statali ma anche dalla contemporaneità della "rete", che sempre più (in maniera evidente nel mondo digitale, ma non solo in quello) costituisce il modello sociale emergente.

Il deposito del contratto di rete avviene mediante sottoscrizione di atto pubblico o scrittura privata autenticata, dunque passando per il notaio; oppure, saltando il notaio, mediante iscrizione di atto firmato digitalmente dagli imprenditori. Non mi sembra, in effetti, che militino per il contratto di rete le stesse necessità pubbliche che impongono l'obbligatorietà del passaggio notarile per gli atti societari. Sarebbe però un errore abbinare la non necessità del notaio alla sua inutilità. Il modello standardizzato, previsto dal Ministero, per l'iscrizione digitale richiede chiaramente, quasi in ogni suo passaggio (il programma di rete e i diritti e gli obblighi che ne discendono, il fondo patrimoniale, le caratteristiche dell'organo comune) competenze tecnico-giuridiche che trascendono quelle che normalmente possiede un imprenditore e chiamano in causa le doti di un giurista, in primissimo luogo contrattualista e in secondo luogo d'impresa, di alto livello, con una certa dimestichezza e predisposizione verso gli istituti nuovi e la cui prassi sia in corso di formazione. Ben venga in questo caso la concorrenza interprofessionale (e venga altrettanto bene, per i casi più articolati, la collaborazione interprofessionale). Per quanto mi riguarda la materia dei contratti di rete la sento profondamente nelle corde e nelle competenze.

CONTRATTI DI CONVIVENZA E UNIONI CIVILI

Dal 5 giugno entra in vigore la legge che disciplina le unioni civili e le convivenze di fatto. A seguito di questa normativa pertanto esistono ora quattro distinte situazioni:

1) i coniugi eterosessuali che hanno contratto matrimonio

2) le coppie omosessuali che hanno costituito un’unione civile, alle quali sono riconosciuti gli stessi diritti dei coniugi

3) i conviventi di fatto, eterosessuali od omosessuali, che hanno alcuni diritti previsti dalla legge, non paragonabili assolutamente a quelli che discendono dal matrimonio e dalle unioni civili: la loro posizione con la legge parrebbe migliorata di poco, dato che secondo la giurisprudenza una buona parte di questi diritti già spettavano loro. Possiamo dire solo che ora sono più certi.

4) i conviventi di fatto, eterosessuali od omosessuali, che hanno stipulato un contratto di convivenza, che oltre ai diritti previsti dalla legge possono attribuirsi reciprocamente alcuni diritti e tutele per contratto.

Per il notaio dunque sono rilevanti solo i conviventi, nel caso che decidano di stipulare un contratto (non hanno l’obbligo di farlo).
Anche questo diritto i conviventi lo avevano già prima. Leggendo la norma, tuttavia, il contenuto possibile del contratto pare più circoscritto di quello che la prassi aveva introdotto. Esso consentirebbe solo l’indicazione della residenza (sai che utilità!) e le modalità di contribuzione alla vita comune. In più (questa è l’unica cosa che prima non era certamente possibile) possono optare per la comunione dei beni. Il Consiglio Nazionale del Notariato, che aveva svolto una campagna a pro di questi contratti nel novembre del 2013, ne individuava il cuore nella preventiva disciplina della cessazione della convivenza (in particolare sull’immobile abitativo). Per quanto mi riguarda, molti mesi prima di quella campagna, ho stipulato il primo contratto di unione civile in Italia: più che un accordo tra persone che si dicono mettiamo per iscritto cosa succede se ci lasciamo mi interessava un accordo centrato su un concetto come mettiamo per iscritto quali tipi di responsabilità vogliamo assumere l’uno nei confronti dell’altro visto che stiamo insieme. Un contratto di convivenza personale e “rafforzato” in cui fra l’altro il partner può ottenere, per via traversa (ma legale e moralmente ineccepibile) quei diritti patrimoniali che al coniuge spetterebbero in caso di successione.

Cosa succede dopo la legge? Certo non potrei più chiamare quel contratto di “unione civile”, perché adesso quest’espressione ha un significato preciso nell’ordinamento, come “matrimonio”. Ma al di là del nome (che ho adoperato volutamente in modo radicale per sensibilizzare a un’evoluzione) cosa cambia oggi nei contratti di convivenza? Davvero non ci si potrebbe scrivere nulla di più che “abitiamo in via Nizza, siamo in comunione dei beni, io metto mille euro al mese in cassa comune e tu cinquecento, però tu stiri e spolveri” (o qualcosa del genere)? Certo che no. Infatti la stessa legge (che è pensata e scritta confusamente) all’articolo 60 ammette che i contratti di convivenza possano comprendere trasferimenti di immobili. Ma poi c’è un principio fondamentale. Nei lavori parlamentari, nati sulla scorta di una domanda sociale antica di almeno trent’anni, nessuno ha detto (quand’anche lo avesse pensato): “Si stanno allargando troppo questi conviventi! Dobbiamo fermarli!”. Anche se alla fine i conviventi si aspettavano di meglio, questa legge è nata per migliorare le loro tutele, non peggiorarle. Quindi tutte le volte che un’interpretazione contrasta con tale obiettivo è da respingere. E i contratti di convivenza possono contenere almeno quanto potevano contenere prima.

I conviventi che vogliono rivolgersi a me per le loro esigenze possono quindi mettere in conto che:
a)Riceveranno un esame personale della loro situazione per arricchire il contratto di convivenza di base con quanto effettivamente è da loro ritenuto essenziale per la vita comune.
b)Si possono porre dei vincoli sulla casa di abitazione, che oltre a fungere da garanzia per il convivente non proprietario, costituiscono anche una forma di protezione del patrimonio analoga a quella del fondo patrimoniale (e che non facciano la stessa magra fine).

Nasce inoltre la casistica specifica dei conviventi dei quali almeno uno non ha ancora ottenuto il divorzio. L’illecito dell’adulterio (commesso nei confronti del coniuge separato, poi!) non esiste più. E però questo tipo di conviventi rischiano il purgatorio, perché a loro è precluso di stipulare il contratto di convivenza contenente gli elementi che abbiamo visto elencati sopra né sono “conviventi di fatto” per la legge. Siccome non c’è dubbio che quella convivenza sia lecita mi occupo di una specifica forma di tutela per quei conviventi. Tra i casi che più rendono opportuna una regolamentazione per contratto ci sono le convivenze che determinano famiglie complesse (con prole di matrimoni precedenti) e quelle che uniscono soggetti di cittadinanza diversa.

Su questo tema ho anche scritto "Contratti di convivenza e di unione civile" per Giappichelli Editore

Ecco alcune tracce di come mi ero occupato dei contratti di convivenza ancor prima della legge:

VENDERE CASA CON L'AIUTO DEL NOTAIO

La crisi del mercato immobiliare non ha ancora aguzzato adeguatamente l'ingegno dei venditori: costruttori, proprietari di seconde case diventate fiscalmente troppo onerose, enti e onlus proprietari di beni, per effetto di lasciti, cui farebbe comodo la liquidità derivante dal disinvestimento, famiglie che per rinnovate esigenze devono cambiare abitazione. Tutti costoro continuano ad affidarsi a percorsi tradizionali che però mostrano chiaramente la corda, almeno in questa fase storica. Si può ricorrere a strumenti promozionali e giuridici in grado di innovare le procedure e migliorare i risultati? Io ne propongo alcuni.

La modalità più immediata riguarda la dotazione, per il venditore, di un'attestazione notarile di garanzia sull'immobile, che ne prenda in considerazione ogni aspetto (urbanistico, catastale, ipotecario, impiantistico, posizioni soggettive del venditore) dell'immobile mettendolo in una posizione privilegiata dal punto di vista concorrenziale: questa può essere ulteriormente rafforzata dall'attestazione di elementi di fatti riguardantil'area o il complesso condominiale o precipue caratteristiche dello specifico immobile, già in essere o potenziali, a mezzo specialmente di verbali di constatazione.

Come seguito di questa attestazione, o anche indipendentemente, posso non solo articolare proposte negoziali differenziate (sia sotto il profilo strutturale, quando l'immobile si presti a frazionamenti e scorpori, sia sul piano strettamente giuridico, quando si vogliano prendere congiuntamente in considerazione modalità di pagamento articolate in modo diverso) sia condurre l'immobile verso un'asta privata, preceduta da adeguate modalità comunicative e organizzative e di assoluta garanzia per il venditore.

Novità assoluta costituisce la mia proposta di accordo di mutualità tra venditori di immobili. Può trattarsi di venditori di località diverse che, da una parte, hanno una certa esigenza di liquidità e, dall'altra, non vorrebbero essere costretti da queste necessità a cedere esageratamente sul prezzo. Con l'accordo di mutualità, alcuni proprietari di immobili in vendita convengono di percepire, all'atto della vendita del loro immobile, solo una parte del corrispettivo ma ricevono la garanzia di percepire parte del corrispettivo delle vendite altrui nel momento in cui si realizzano. Se dunque, al termine di tutte le vendite, ciascuno avrà ricevuto l'intero prezzo del suo immobile, nel tempo intermedio anche le singole vendite fronteggiano i problemi di liquidità di tutti coloro che hanno siglato il contratto. Di tale patto curo la struttura giuridica, regolamentando le singole fasi e le conseguenze della mancata vendita di uno o più degli immobili, e mi pongo come affidatario delle somme e garante direttivo dell'intera procedura, verificando a monte se ce ne siano le materiali condizioni. Si tratta di una formula che può risultare particolarmente idonea alle seconde case.

Un'altra proposta radicalmente innovativa la rivolgo ai costruttori. La prassi dell'imprenditoria edile, sin qui, è stata quella di pensare in modo separato le vendite delle singole unità all'interno di un fabbricato. Poteva andar bene quando il mercato immobiliare "tirava" ma adesso necessita una visione sistemica: il costruttore deve confezionare un programma complessivo e unitario di vendita delle unità, al minimo come piano di emergenza da far scattare quando si rende conto che l'auspicio di realizzo a mezzo di trattative completamente scollegate da un disegno unitario non sta andando a buon fine: ma anche da principio unendo all'architettura del fabbricato, che considera i rapporti tra le singole entità, un'architettura giuridica del piano di trasferimento. Mi riferisco a un piano flessibile, con effetti giuridicamente vincolanti ma sottoposti a condizioni risolutive e sospensive, che cumulino vendite con efficacia immediata, altre con prezzo dilazionato, altre con prezzo modulato e variabile. Un progetto che monetizzi l'acquisto di diritti a determinate discipline del regolamento condominiale, che metta in concorrenza trasparente gli aspiranti acquirenti di un immobile ma al tempo stesso faciliti il loro acquisto mediante la flessibilità di alcuni aspetti contrattuali essenziali e che crei una categoria di investitori immobiliari di "garanzia" che costituiscano, per il venditore, il paracadute in caso di carenza di domanda o che ricevano un "premio" in caso di realizzazione del programma principale. Una piccola rivoluzione per il mercato che può apparire ostica alla comprensione, per il semplice abbozzo che ho voluto farne in queste righe, ma che può essere spiegata con chiarezza a chi si rivolga al mio studio per informazioni sulla vendita di unità immobiliari separate in funzione di un programma unitario.

CERCARE (NON SOLO COMPRARE) CASA CON IL NOTAIO

Doverosa avvertenza: chi si è già impegnato ad acquistare un immobile ed è in giro sul web in cerca di un preventivo notarile più basso degli altri è sulla pagina sbagliata. La formula di cui qui si parla si rivolge, all'opposto, a coloro che hanno intrapreso la ricerca della casa, desiderano l'apporto al massimo grado di un professionista che escluda rischi indesiderati e li guidi verso una scelta oculata, e considerano questo benefit economicamente non meno meritevole di attenzione della scelta delle piastrelle del bagno. Altro destinatario ideale di questa pagina è l'acquirente che opera dall'estero e gradisce le certezze che gli può garantire un notaio che propone una prestazione più estesa di quella abituale.

Prima di scendere nel dettaglio di questa formula, vanno poste all'attenzione due cose:

le proposte di acquisto, una volta accettate, obbligano il compratore all'acquisto. Non si può recedere dal contratto solo rinunciando al modestissimo acconto versato.
i contratti preliminari immobiliari sono più che una modulistica da compilare e costituiscono un documento giuridicamente delicato più dello stesso contratto definitivo. Basti dire che buona parte di quelli extra-notarili non contengono le menzioni urbanistiche e per questo difetto l'acquirente, in caso di inadempimento del venditore, non potrebbe ottenere una sentenza traslativa!

Eppure ancora oggi le persone per lo più firmano proposta e preliminare e poi cominciano a orientarsi per la scelta di un notaio. Il quale, però, arriva a cose fatte, il che vuol dire che ha poteri correttivi limitati rispetto a problemi che le parti non hanno affrontato dall'inizio; oppure, se le cose vanno bene, viene percepito come un soggetto che non ha portato valore aggiunto.

Con la formula "cercare casa con il notaio" intendo riportare il notaio al centro della contrattazione immobiliare. Per chi desidera questo tipo di prestazione, quindi, il mio studio:

assiste il cliente nella formulazione delle proposte, redigendole o verificandole, adattandole al tipo di trattativa;
anticipa le indagini sull'immobile al momento della proposta;
qualora l'acquirente sia interessato, in alternativa, a più di un immobile, si occupa della redazione di proposte negoziali reciprocamente condizionate e incrociate, che stimolano la concorrenza tra i venditori degli immobili e consentono all'acquirente di rafforzare il suo potere contrattuale;
si occupa delle indagini urbanistiche, benchè non rientrino nella stretta competenza notarile;
si relaziona con la parte venditrice e/o l'agenzia per ottenere documentazione;
verifica la situazione delle spese condominiali e quella relativa alla certificazione degli impianti;
redige per il cliente una relazione antecedente al preliminare, anticipando a quel momento la sua responsabilità professionale ed evidenziando quelli che possono essere potenziali elementi di criticità nell'acquisto;
esamina per il cliente l'acquisto in prospettiva dinamica, in funzione delle esigenze di risparmio fiscale, di rapporti familiari, di valutazioni successorie, di protezione patrimoniale;
esamina il regolamento di condominio, segnalando le clausole che più possono interessare l'acquirente;
assiste, in posizione di terzietà, le parti nella redazione del preliminare;
effettua, ove del caso, verbali di constatazione al fine di far risultare elementi di prova che siano utili a prevenire contestazioni future tra le parti;
qualora la parte acquirente intenda chiedere un mutuo la assiste nella valutazione della condizioni e della contrattualistica degli istituti bancari;
assume in via contrattuale garanzia sui tempi di adempimento della trascrizione immobiliare (fino a che la stessa non è stata effettuata l'acquisto non è opponibile a terzi).

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IL RENT TO BUY

Non è per snobismo (o almeno non solo). Quando questa forma contrattuale veniva definita "rent to buy", in nome del celebre brocardo "parla come magni" preferivo chiamarlo "locazione con patto di futura vendita" perchè mi pareva che l'anglismo fosse un belletto con cui si cercava di nobilitare un istituto già esistente e del tutto inidoneo a fornire adeguate garanzie alle parti. Ora che quella figura è stata tipizzata dal legislatore,la sua orrida denominazione, "contratto di godimento in funzione della futura alienazione di immobili" mi induce a chiamarlo "rent tobuy", visto che l'intenzione era quella di risolvere i problemi che il rent to buy non aveva superato (appunto la ragione per la quale rimaneva un calcodella locazione con riscatto). Detto molto banalmente, il contratto prevede la possibilità per chi ha il godimento oneroso di un immobile di acquistarlo pagando periodicamente, e imputando i canoni versati in parte al godimento e in parte al prezzo.

Ora la legge c'è (legge di conversione 164/2014). Possiamo dire che i problemi sono risolti? Certamente la disciplina sotto diversi profili è molto soddisfacente. Adesso è possibile trascrivere i contratti, e quindi l'acquirente è garantito; è chiarito che siamo in un campo diverso dalla locazione pura e semplice (e quindi se il conduttore - che comunque,come nella locazione, sempre conduttore viene definito - non paga, il concedente ha diritto di sfrattarlo: non è chiaro però seguendo quale strada processuale) e quindi anche il venditore ha le sue garanzie; sono regolati con giudizio una serie di aspetti relativi, come le conseguenze in caso difallimento del concedente, di inadempimento delle parti, di immobile in corso di costruzione. Ciononostante lo schema del contratto rimane estremamente variabile: al conduttore può essere attribuito il diritto di acquistare oppure solo un'opzione; la suddivisione tra il canone di godimento e la parte imputata al prezzo è tutta da definire, come il quantum di rate non pagate che determina la risoluzione. Più in generale, il contratto può essere piegato a una notevole flessibilità, e anzi questa può diventare la sua arma vincente. La sua stesura richiede che la creatività non degeneri in improvvisazione e che il rigore non si necrotizzi in conservatorismo. Essendo un rapporto di durata, contrariamente alla compravendita, il rent to buy è materia più delicata da maneggiare.

Proprio in quanto cultore della materia "vendite alternative" seguo con attenzione il rent to buy, ma per la stessa ragione so anche comeper il momento esso abbia una diffusione assai limitata e verifico come la norma non abbai risolto tutti i problemi: ad esempio, per i costruttori, chepotenzialmente sarebbero i soggetti interessati per eccellenza, non è incentivante che il carico fiscale, sotto il profilo delle imposte dirette, rimanga sulle loro spalle sino all'atto finale di trasferimento. Per questo, se da una parte voglio spendermi per la diffusione di una forma giuridica che gli italiani dovranno avere il coraggio di metabolizzare socialmente (rinunciando a commemorare i bei tempi che furono del mercato immobiliare), dall'altra metto a disposizione della clientela le alternative al rent to buy nel campo della vendita con prezzo dilazionato (vendita con patto di riservato dominio, help to buy) e una l'ho personalmente ideata e l'ho definita vendita alternativa. Nella pagina dedicata ho preferito illustrarne lo schema sotto il profilo dei risultati pratici e non entrare nel merito del complesso dettaglio giuridico.

IL NOTAIO A DISTANZA

Una delle parti più obsolete della disciplina notarile è la limitazione territoriale della competenza. Se infatti, stante la qualifica di pubblico ufficiale, è doveroso che il notaio abbia un'unica localizzazione

ai fini dei controlli sulla sua attività
per assolvere gli obblighi di conservazione documentali
per garantire l'assistenza notarile anche a chi risiede in centri commercialmente meno remunerativi

Lo sviluppo sociale e quello tecnologico rendono del tutto anacronistica tale restrizione, essa sì contraria al principio di concorrenza, tante volte invocato a sproposito. E' probabile che presto ci si arrivi, e nel frattempo la potestà di rogito del notaio si è allargata dal distretto alla regione (va comunque ricordato che da sempre la limitazione riguarda il notaio ma non i beni: quindi, se non si muove dalla sua regione, il notaio può stipulare anche il contratto di compravendita di un immobile nel Burkina Faso).

Già oggi tuttavia (e a maggior ragione in funzione dell'indirizzo assunto dall'ordinamento) ci si può avvalere, entro certi limiti, del notaio a distanza. Non si vede perchè, colui che individua in un dato professionista il soggetto giusto per ricevere una consulenza, non vi possa ricorrere utilizzando mezzi ordinari di comunicazione e richiedendo prestazioni che di certo al notaio non sono precluse.

Potete dunque, indipendentemente da dove vivete:

richiedermi PARERI SCRITTI su specifici argomenti relativamente alla fattibilità giuridica o valutazione di opportunità su situazioni che mi vengano compitamente esposte
richiedermi un PARERE DI CONTROLLO su negozi o contratti che intendete sottoscrivere una volta che ne avete già in mano una bozza predisposta da voi o da altro professionista
richiedermi la stesura di CLAUSOLE PARTICOLARI, volte a regolamentare una situazione delicata che ovviamente dovete precisamente contestualizzarmi
avviare un PROGRAMMA NEGOZIALE A DISTANZA quando volete essere assistiti in uno specifico negozio o contratto, come se foste a Torino, concordando modalità di comunicazione e finalizzazione adeguate al caso concreto
chiedermi la stesura di un CONTRATTO DI STRADA: trattandosi di un neologismo e di un concetto radicalmente nuovo lo tratto a parte. Potete accedervi linkando al fondo di questa pagina

Chiunque desiderasse accedere ai servizi sopra indicati deve inviare una mail riassumendo sinteticamente il contenuto della richiesta (non solo il tipo di richiesta ma anche un breve riassunto di ciò che di sostanziale si vuole ottenere). Se la richiesta verrà considerata plausibile, nel giro di tre giorni riceverà l'indicazione di un preventivo. In caso di accettazione del preventivo, affinchè venga intrapresa qualsiasi attività da parte dello studio, sarà necessario bonificare la somma sul c/c che vi verrà indicato.

Altra forma di notaio a distanza, quella ormai a regime (anche se ancora poco in uso nella pratica) è quella dell'atto informatico. Il web per il notaio è uno strumento ma talvolta anche direttamente il campo d'azione, come specificato nel link sotto.

Il notaio che cambia è il notaio che osserva e segue con rispetto il confronto tra l'organo istituzionale di categoria e le autorità pubbliche ma, intanto, nel suo piccolo, applica i correttivi che la storia, la coscienza, la conoscenza, le ambizioni gli suggeriscono e cerca di fare in modo che quel "suo piccolo" non sia poi tanto piccolo.

I contratti di strada

Competenze notarili in materia web

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E’ sbagliato rivolgersi al notaio solo dopo avere firmato il contratto preliminare. Qui si propone un servizio che mette utilmente in gioco il notaio dal momento della ricerca.

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IL NOTAIO CHE RISPONDE

Quello che segue è un breviario dettato dall'esperienza sulle domande più ricorrenti che si pone chi è a digiuno di conoscenze nel momento in cui deve acquistare una casa o un'azienda o costituire una società, si preoccupa del suo patrimonio immobiliare o dell'eredità, ha da scegliere un notaio o ha sentito parlare di una certificazione notarile per eseguire un pignoramento. Le risposte sono per lo più immediate e sintetiche, essendo mia convinzione che la cosa migliore sia consultare direttamente un professionista selezionato con cura. Questo mio pensiero è espresso in vari punti del sito, dentro il quale si trovano anche, nelle sezioni dedicate, effettivi approfondimenti di questioni specifiche.