Il notaio e l'acquisto della prima casa
Il costo: le agevolazioni per la prima casa
Le imposte agevolate per comprare la prima casa riducono l’aliquota al 4% per l’Iva o al 2% per il registro (in quest’ultimo caso però l’imposta minima deve pur sempre raggiungere il tetto di 1000 euro).
Se l’acquisto è da privati si applica l’imposta di registro, e due imposte ipotecarie e catastali fisse da 50 euro ciascuna. Se l’acquisto è da impresa costruttrice che ha ultimato il fabbricato in cinque anni o anche dopo cinque anni ha optato per l’Iva, aa parte l’Iva, da versare al venditore, vanno versate al notaio tre imposte fisse da 200 euro ciascuna, più altri 320 euro.
Vengono concesse anche per l’acquisto di nuda proprietà, usufrutto, abitazione.
Le agevolazioni spettano anche per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato: al massimo una cantina, un garage e gli immobili posti nella categoria C/7.
Sono escluse dalla agevolazioni le case di lusso, censita in A/1, A/7, A/8.
I requisiti per ottenere per risparmiare sulle imposte
Comprare una “prima casa” significa che in linea di massima non si hanno altre proprietà.
Perché in linea di massima? Perché, in realtà, le uniche proprietà che non si devono possedere per ottenere le agevolazioni riguardano:
- Altre case che siano state comprate con le agevolazioni, anche per quote.
- Altre case di proprietà esclusiva o con il coniuge che non sono state acquistate con le agevolazioni ma si trovano nella stessa comune di quella che ci si vuole intestare come prima casa.
Questo significa, ad esempio che si possono avere le agevolazioni
- Se si ha una casa di vacanze o la casa familiare al “paese”, o comunque in una citta differente.
- Se si è ereditata una casa nello stesso comune di quella che si vuole comprare, non da solo però ma con altri familiari.
- Se nello stesso comune si è comprato una casa per investimento in quote con qualcuno che non sia il coniuge.
Nel caso che l’acquirente sia possessore di una casa acquistata con le agevolazioni, ma:
- l’abbia trasferita, anche per donazione, non più di un anno prima del nuovo acquisto
- oppure la trasferisca, anche per donazione, non oltre un anno dopo l’atto di acquisto
egli non solo può nuovamente acquistare con le agevolazioni, ma beneficia anche (a condizione che lo richieda in atto) di un credito d’imposta pari alla cifra dell’imposta di registro (o dell’IVA) che aveva versato quando aveva comprato la casa.
L’acquirente ha poi l’obbligo di trasferire entro 18 mesi la residenza nel comune (se già non vi risiede) dove ha comprato l’alloggio.
L’acquirente che rivenda la casa acquistata con le imposte agevolate nei cinque anni successivi, decade dall’agevolazione (o dall’esenzione, se fosse un under 36) a meno che non riacquisti un’altra abitazione nell’anno successivo e anche vi trasferisca la residenza.
Possono beneficiare del risparmio d’imposta anche i cittadini residenti all’estero e iscritti all’AIRE e coloro che acquistano nel comune dove lavorano.
Acquisto della prima casa e notaio
Per l’acquirente della prima casa non si possono che ripetere, a maggior ragione, le raccomandazioni che valgono per tutti gli acquisti immobiliari: sarebbe opportuno indirizzarsi al notaio sin dal momento del compromesso, o da quando si sta per firmare la proposta. Il notaio può in questo modo effettuare le sue verifiche prima che vi impegniate e versiate un acconto, e orientarvi nell’individuazione e soluzione di problemi che non conoscevate o non avevate preso in considerazione. È abbastanza normale chiedere un preventivo prima di conferire l’incarico a un notaio, ma per un’attività tanto importante come l’acquisto della prima casa è irragionevole fondarsi solo sul suo onorario, mandando una mail a tanti professionisti sconosciuti per poi indirizzarsi verso quello che applica il compenso più basso. Dovreste fare una valutazione più ampia, e considerare la scelta del notaio una scelta di fiducia, come quella del medico o dell’avvocato.
Il costo del notaio non risponde più a una tariffa obbligata: ciascuno applica quelle che ritiene congrue con la sua competenza, la sua esperienza, la sua metodologia di lavoro e il caso specifico. A parte questi fattori, però, l’onorario è legato al valore dell’atto, e quindi in una richiesta di preventivo dovrete comunicare sia il prezzo (cui è collegato l’onorario) sia la rendita catastale (che serve per calcolare le tasse).
Nel caso che acquistiate con un mutuo, gli atti saranno due distinti (la compravendita e appunto il mutuo), svolti nello stesso momento, o presso la banca o nell’ufficio del notaio. Due saranno pertanto anche gli onorari: ma l’onorario del mutuo collegato alla compravendita sarà più basso che se si fosse trattato di un mutuo di liquidità.
Anche il mutuo beneficia di agevolazioni per il fatto di finanziare l’acquisto o la ristrutturazione di una prima casa: un’imposta sostitutiva, da versare alla banca, dello 0,25% sull’importo del mutuo invece del 2% ordinario applicato alla seconda casa. Gli acquirenti potranno detrarre dalla dichiarazione dei redditi la quota del 19% di interessi passivi che può essere utilizzata su un massimo di 4000 euro. Egualmente potrà essere detratta la parcella notarile applicata al contratto di mutuo.
Diversi sono i casi in cui una persona che non possiede i requisiti per la prima casa può ottenerli con la scelta di un’intestazione differente (per esempio, solo uno di due coniugi, quello che non ha altre case di proprietà acquistate con le agevolazioni) oppure compiendo preliminarmente degli atti (come trasferire una quota di una casa nello stesso comune, dato che la piena proprietà sarebbe preclusiva dell’agevolazione). Chiederete al notaio di guidarvi verso l’ottimizzazione fiscale ma anche di segnalarvi le controindicazioni che le intestazioni non personali possono determinare.
Dal notaio Remo Bassetti la guida per l’acquisto della prima casa
Il grande libro per comprare casa è un testo completo, scritto in linguaggio chiaro e colloquiale, che spazia in tutti gli ambiti, dai criteri per scegliere il notaio o la banca, dal significato dell’acquisto sicuro agli accorgimenti da tenere presenti al momento del contratto preliminare, e così via, sino ad alcuni profili non giuridici, come le strategie di negoziazione, la stima del prezzo e gli errori indotti dal funzionamento del cervello.
